21 de mar de 2008

Habitação Popular - A Definição dos Processos Construtivos




Neste ano, estima-se que o setor da Construção Civil brasileira apresentará um crescimento da ordem de 10%, segundo o SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo). Uma parcela considerável desse crescimento se deverá ao aquecimento do mercado de habitação para população de baixa renda, estimulado pela abertura de novas linhas de crédito a juros baixos e em prazos longos.


Direcionados às famílias com rendimentos mensais entre cinco e 12 salários mínimos, os chamados edifícios "econômicos" e "supereconômicos" serão compostos por unidades comercializadas com preços que variam entre R$ 50 mil e R$ 150 mil. Com um valor final de venda tão baixo, a margem de lucro por edifício é também pequena. A lucratividade do negócio para o construtor estará na produção das unidades em larga escala. Por isso, as construtoras que pretendem ingressar nesse novo mercado sabem que não terão sucesso se não investirem no detalhamento inicial dos projetos de seus empreendimentos, que serão executados às centenas em todo o País.


Para aproximar-se ao máximo de um processo industrial de produção, a primeira preocupação que se deve ter é com o desenvolvimento do protótipo do produto. Mais do que em qualquer outro tipo de empreendimento, o que definirá as tecnologias e as soluções de um conjunto de edifícios econômicos é o seu orçamento final. Para reduzir os custos com a elaboração de um novo projeto arquitetônico a cada novo conjunto construído, são desenvolvidas tipologias básicas para serem utilizadas em todos os casos.


Dimensões mínimas dos cômodos, de pé-direito, segurança contra incêndio variam de cidade para cidade e obrigam os engenheiros a adaptar os projetos conforme as exigências locais, gerando custos extras ao empreendimento e reduzindo ainda mais a margem de lucro.


Ao longo desses anos, a construtora MRV (há 28 anos neste mercado) contornou o problema da variação das legislações locais desenvolvendo um extenso banco de projetos arquitetônicos, que são "encaixados" conforme as exigências específicas de cada uma das 51 cidades onde atua. Como as características básicas dos empreendimentos não mudam, também são necessários poucos ajustes nos demais projetos, como os estruturais e de instalações. O modelo desenvolvido pela MRV prevê parcerias com fornecedores de materiais de construção para adquirir os insumos em grandes quantidades, o que é possível graças à padronização dos empreendimentos.


Os sistemas construtivos rápidos são os mais desejáveis, pois permitem ganho de escala e, como conseqüência, redução de custos de construção.


Nesse início de boom do mercado de baixa renda, as grandes construtoras dão seus primeiros passos em solo firme, com responsabilidade e sem inovações mirabolantes. O partido estrutural predominante nos primeiros empreendimentos é a alvenaria com blocos de concreto estruturais, de desempenho bem conhecido.


Nos últimos meses, missões particulares e lideradas pela ABCP (Associação Brasileira de Cimento Portland) visitaram Chile e Colômbia para conhecer as técnicas de execução de conjuntos residenciais com paredes de concreto, sistema que vem sendo aplicado com sucesso nesses países. Os construtores que optarem por esse sistema devem estar atentos a itens importantes como o conforto térmico e acústico dos apartamentos. Como o concreto apresenta alta condutibilidade acústica, mesmo pequenos ruídos poderiam ser ouvidos em outros ambientes do mesmo pavimento e em pavimentos contíguos.


Apesar da demanda por construções rápidas, as estruturas industrializadas ainda não têm entrado nos planos das empresas na execução de edifícios. Segundo os construtores, o custo do aço ainda inviabiliza a concepção dos empreendimentos em estruturas metálicas ou em steel frame. Da mesma forma são encarados os pré-fabricados de concreto.


Com uma margem de lucro tão apertada, as empresas não poderão admitir altos índices de perda de material em suas obras. Por isso, os projetistas terão de buscar cada vez mais a racionalização de seus projetos.Modulação de projetos de revestimentos e de alvenaria são lições básicas.


O projeto executivo do empreendimento deve ser elaborado em detalhes, de forma a se obter um microplanejamento. Transformando a seqüência de atividade em linha de produção e diminuindo a interdependência entre elas.


Procurou-se criar uma linha de montagem até para as instalações hidráulicas. Para não dar margens a improvisações durante a execução das tubulações, as peças são pré-montadas e pré-testadas no térreo antes de serem enviadas como "kits prontos" ao local do serviço.


Característica de empreendimentos de alto padrão, a possibilidade de modificação das disposições do apartamento antes de sua construção está praticamente descartada.


fonte: Revista Téchne


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