28 de set de 2008

Empresa apresenta robô humanóide para construção civil no Japão



A empresa japonesa Kawada, apresentou o robô humanóide HRP-3 Promet Mkt II.O Robô de 168 cm de altura e 58 quilos, incluindo baterias, pode andar sobre chão escorregadio, carregar ferramentas e digitar em painéis.As articulações do HRP-3 permitem o trabalho em locais apertados, com aproximadamente 30 graus de liberdade para executar suas tarefas. Outro avanço, segundo a empresa, são os sistemas de alimentação. O robô não precisa utilizar a famosa “mochila”, comum nos outros modelos de robôs humanóides, para sua alimentação. O HRP-3 pode carregar cerca de dois quilos em cada braço.A Kawada espera vender unidades do robô para empresas de construção civil em 2010. Há projetos para incluir o modelo em outros ramos de atividades, com uma maior interação com o público, realizando tarefas mais corriqueiras.


Veja vídeo do robô em ação no link abaixo:


27 de set de 2008

Habitação para Baixa Renda: O Modelo Mexicano



Bancos diminuíram burocracia para dar financiamento e agilizaram liberação de crédito para as famílias mais carentes

Mexicanos combinam ações baseadas em subsídios do governo, poupança de trabalhadores e crédito com prazos mais longos.

A política habitacional adotada pelo México serve de modelo para governo e empresários do setor de construção, que buscam encontrar saídas para resolver o problema da carência de moradias no Brasil.


Os mexicanos conseguiram fazer uma combinação de ações “que deu certo”, baseada em subsídios do governo, poupança própria do trabalhador e crédito de longo prazo, concedido por fundos de habitação e instituições do mercado financeiro, segundo o consultor Fernando Garcia, da FGV Projetos.


“Os bancos emprestam, sem burocracia e com agilidade, para famílias de baixíssima renda, que recebem o equivalente a dois salários mínimos mensais. Esse crédito é casado com subsídio direto do governo e com recursos da poupança própria das famílias”, afirma Garcia.
O governo mexicano deu subsídios no ano passado que atenderam a 75% das necessidades habitacionais do país.


Após enfrentar a crise “Tequila” em 1994 e 1995, o país conseguiu fazer reformas, que resultaram na estabilidade da economia, com redução de suas taxas de juros e inflação.


A partir de 2000, quando o déficit habitacional era estimado em 5,6 milhões de unidades, a falta de moradia foi encarada como política social e prioridade pelo governo do México.


Criada em 2001, a SFH [Sociedade Hipotecária Federal] é uma das peças-chave do modelo mexicano. “Atua como banco de fomento, recebe aportes do governo e viabiliza esquemas financeiros para facilitar o barateamento dos terrenos”, diz.


O Infonavit -fundo habitacional que funciona como uma espécie de FGTS no caso dos trabalhadores do setor privado- também tem papel essencial na política de habitação mexicana. De acordo com o histórico e tempo de contribuição, os trabalhadores recebem uma pontuação que é repassada em forma de crédito. “Além da contribuição da empresa, o cotista pode depositar no fundo. Quando mais tempo tiver e mais depositar, mais pontos e mais crédito consegue. E de forma ágil”, diz Ana Maria Castelo, consultora da FGV Projetos. O crédito é aprovado no ato da compra e a escritura é entregue em média em 23 dias.


Os conjuntos habitacionais mexicanos são planejados com infra-estrutura, escolas e área de lazer. Normalmente ficam em áreas periféricas a cerca de uma hora e meia da capital mexicana. As casas são vendidas em pavimentos, que podem chegar a três. O modelo básico tem cerca de 33 metros quadrados, custa em torno de US$ 15 mil a US$ 18 mil e tem como público-alvo trabalhadores que têm renda entre três e cinco salários mínimos por mês.


No México, um trabalhador com renda familiar de US$ 392, consegue comprar imóvel por cerca de US$ 17,8 mil, desembolsando uma entrada de US$ 3.145 -ou 17,7% do valor da moradia (o que equivale a 15 anos de contribuição ao Infonavit). Do governo ele obtém subsídio de US$ 3.646 e crédito de US$ 10.985 para ser pago em 30 anos. O valor da prestação corresponde a 24% de sua renda -ou seja, é de US$ 95.


Agora, o desafio do governo mexicano, dizem consultores, é conseguir ampliar os financiamentos para os trabalhadores informais, que correspondem a 60% do mercado de trabalho no México. A meta para os próximos seis anos é construir cerca de 800 mil casas anuais.


Fonte: ADEMI

26 de set de 2008

Entendendo a crise da Economia Americana (de maneira simples)

Casas à Venda - Mercado Saturado e Preços Baixos

Paul comprou um apartamento, no começo dos anos 90, por 300.000 dólares financiado em 30 anos. Em 2006 o apartamento do Paul passou a valer 1,1 milhão de dólares. Aí, um banco perguntou pro Paul se ele não queria uma grana emprestada, algo como 800.000 dólares, dando seu apartamento como garantia. Ele aceitou o empréstimo, fez uma nova hipoteca e pegou os 800.000 dólares.


Com os 800.000 dólares. Paul, vendo que imóveis não paravam de valorizar, comprou 3 casas em construção dando como entrada algo como 400.000 dólares. A diferença, 400.000 dólares que Paul recebeu do banco, ele se comprometeu: comprou carro novo (alemão) pra ele, deu um carro (japonês) para cada filho e com o resto do dinheiro comprou tv de plasma de 63 polegadas , 43 notebooks, 1634 cuecas. Tudo financiado, tudo a crédito.


A esposa do Paul, sentindo-se rica, sentou o dedo no cartão de crédito. Em agosto de 2007 começaram a correr boatos que os preços dos imóveis estavam caindo. As casas que o Paul tinha dado entrada e estavam em construção caíram vertiginosamente de preço e não tinham mais liquidez... O negócio era refinanciar a própria casa, usar o dinheiro para comprar outras casas e revender com lucro. Fácil....parecia fácil. Só que todo mundo teve a mesma idéia ao mesmo tempo.


As taxas que o Paul pagava começaram a subir (as taxas eram pós fixadas) e o Paul percebeu que seu investimento em imóveis se transformara num desastre. Milhões tiveram a mesma idéia do Paul. Tinha casa pra vender como nunca. Paul foi agüentando as prestações da sua casa refinanciada, mais as das 3 casas que ele comprou, como milhões de compatriotas, para revender, mais as prestações dos carros, as das cuecas, dos notebooks, da tv de plasma e do cartão de crédito. Aí as casas que o Paul comprou para revender ficaram prontas e ele tinha que pagar uma grande parcela. Só que neste momento Paul achava que já teria revendido as 3 casas mas, ou não havia compradores ou os que havia só pagariam um preço muito menor que o Paul havia pago.


Paul se danou. Começou a não pagar aos bancos as hipotecas da casa que ele morava e das 3 casas que ele havia comprado como investimento. Os bancos ficaram sem receber de milhões de especuladores iguais a Paul. Paul optou pela sobrevivência da família e tentou renegociar com os bancos que não quiseram acordo. Paul entregou aos bancos as 3 casas que comprou como investimento perdendo tudo que tinha investido. Paul quebrou. Ele e sua família pararam de consumir...


Milhões de Pauls deixaram de pagar aos bancos os empréstimos que haviam feito baseado nos preços dos imóveis. Os bancos haviam transformado os empréstimos de milhões de Pauls em títulos negociáveis. Esses títulos passaram a ser negociados com valor de face. Com a inadimplência dos Pauls esses títulos começaram a valer pó. Bilhões e bilhões em títulos passaram a nada valer e esses títulos estavam disseminados por todo o mercado, principalmente nos bancos americanos, mas também em bancos europeus e asiáticos.


Os imóveis eram as garantias dos empréstimos, mas esses empréstimos foram feitos baseados num preço de mercado desse imóvel... Preço que despencou. Um empréstimo foi feito baseado num imóvel avaliado em 500.000 dólares e de repente passou a valer 300.000 dólares e mesmo pelos 300.000 não havia compradores. Os preços dos imóveis eram uma bolha, um ciclo que não se sustentava, como os esquemas de pirâmide, especulação pura.


A inadimplência dos milhões de Pauls atingiu fortemente os bancos americanos que perderam centenas de bilhões de dólares. A farra do crédito fácil um dia acaba. Acabou. Com a inadimplência dos milhões de Pauls, os bancos pararam de emprestar por medo de não receber.


Os Pauls pararam de consumir porque não tinham crédito. Mesmo quem não devia dinheiro não conseguia crédito nos bancos e quem tinha crédito não queria dinheiro emprestado. O medo de perder o emprego fez a economia travar. Recessão é sentimento, é medo. Mesmo quem pode, pára de consumir.


O FED começou a trabalhar de forma árdua, reduzindo fortemente as taxas de juros e as taxas de empréstimo interbancários. O FED também começou a injetar bilhões de dólares no mercado, provendo liquidez. O governo Bush lançou um plano de ajuda à economia sob forma de devolução de parte do imposto de renda pago, visando incrementar o consumo porém essas ações levam meses para surtir efeitos práticos. Essas ações foram corretas e, até agora não é possível afirmar que os EUA estão tecnicamente em recessão.


O FED trabalhava. O mercado ficava atento e as famílias esperançosas. Até que na semana passada o impensável aconteceu. O pior pesadelo para uma economia aconteceu: a crise bancária, correntistas correndo para sacar suas economias, boataria geral, pânico. Um dos grandes bancos da América, o Bear Stearns, amanheceu, na segunda feira última, quebrado, insolvente.


No domingo o FED, de forma inédita, fez um empréstimo ao Bear, apoiado pelo JP Morgan Chase, para que o banco não quebrasse. Depois disso o Bear foi vendido para o JP Morgan por 2 dólares por ação. Há um ano elas valiam 160 dólares. Durante esta semana dezenas de boatos voltaram a acontecer sobre quebra de bancos. A bola da vez seria o Lehman Brothers, um bancão. O mercado e as pessoas seguem sem saber o que nos espera na próxima segunda-feira. O que começou com o Paul hoje afeta o mundo inteiro. A coisa pode estar apenas começando. Só o tempo dirá.

fonte: Finabank CCTVM

22 de set de 2008

Crise Imobiliária Americana - A Intervenção do Governo

O EFEITO DOMINÓ

O ano nem acabou e a crise financeira de 2008 já entrou para a história. Em poucos dias, o governo dos Estados Unidos estatizou as gigantes do crédito imobiliário Fannie Mae e Freddie Mac e a seguradora AIG.


Somente nessas duas operações de resgate, o contribuinte americano poderá pagar US$ 285 bilhões -- isso se as estimativas iniciais forem mantidas. É dinheiro que não acaba mais. Daria para salvar da penúria os americanos pobres, os desabrigados pelos furacões devastadores do Atlântico e, quem sabe, os parentes distantes de Barack Obama na África.


Quando a meca do liberalismo econômico estatiza empresas privadas em vez de deixá-las quebrar, como seria de se esperar, o que isso significa? Assim como a queda do muro de Berlim enterrou o socialismo, será que a quebra de Wall Street prenuncia o fim do capitalismo, menos de duas décadas depois? Os românticos da esquerda que me perdoem, mas não é bem assim.


Antes de condenar o ímpeto estatizante do Tesouro americano e do Federal Reserve Board, o banco central, é bom lembrar que eles não estão sozinhos. O Banco da Inglaterra, terra de Margaret Thatcher, também encampou o Northern Rock no ano passado. Atualmente, a Dama de Ferro sofre de demência e não influencia mais as decisões do governo britânico, mas o mesmo não se pode dizer de Hank Paulson e Ben Bernanke, os guardiões do capitalismo dos EUA neste início de século.


Eles tamparam o nariz ideológico e socializaram o prejuízo da Fannie Mae, da Freddie Mac e da AIG, mas não todo. Se simplesmente as deixassem falir, a sociedade perderia muito mais, pois os negócios financeiros dessas instituições são tão grandes e tão interligados a centenas de bancos e empresas que muitas poderiam quebrar também. Não fazer nada levaria milhões de trabalhadores ao desemprego, nos EUA e em outros países, num efeito dominó inaceitável por pessoas inteligentes, especialmente em tempos de eleição. Mas isso não quer dizer que os capitalistas incompetentes devem ser salvos. No fundo, eles não foram.



As três empresas citadas quebraram e serão saneadas com dinheiro público, mas o dinheiro de seus acionistas virou pó. Nos últimos meses, cada dólar investido em ações dessas companhias transformou-se em poucos centavos. As perdas superaram 90% em 12 meses. Os investidores de Fannie Mae, Freddie Mac e AIG lucraram bastante nos tempos de vacas gordas, mas seu patrimônio derreteu na Bolsa de Valores e isso não será recompensado pelo governo americano.


Em vez de simplesmente injetar dinheiro, Paulson e Bernanke tomaram o controle das resgatadas, demitiram os gestores e poderão até apresentar algum lucro, no futuro, quando elas forem privatizadas de novo. Alguns bancos menos importantes, como o Lehman Brothers, fecharam as portas e outros, como o Merrill Lynch, foram engolidos pelos maiores.


Em todos os casos, os acionistas perderam dinheiro como nunca. Entre mortos e feridos, salvaram-se os tolos: os cidadãos que nunca ouviram falar em subprime, nunca investiram em ações e não têm nada a ver com a ganância de investidores e especuladores. Os capitalistas foram punidos, exceto os mais inteligentes ou sortudos, que saíram do negócio antes da derrocada e foram substituídos por outros, os patos que tinham capital e estavam de plantão. O deus mercado é cruel, mas escreve certo por linhas tortas.


Assim que a poeira baixar, os críticos do capitalismo e do liberalismo econômico irão exigir novas regras de conduta no setor bancário para evitar futuras crises e desperdícios de dinheiro público. Provavelmente, o resultado será a criação de amarras e mecanismos de controle sobre as atividades das instituições financeiras. Foi o que aconteceu após as fraudes contábeis da Enron, no início do século, que desembocaram na draconiana lei Sarbanes-Oxley. Apesar dela, ninguém tem 100% de certeza da fidelidade dos balanços dos bancos e de muitas empresas americanas, como indicam as sucessivas quedas da Bolsa em Wall Street. A desconfiança é geral. Como a natureza humana não irá mudar, a mão do Estado vai ficar mais pesada e os gestores do dinheiro (com a anuência dos donos) tentarão driblar a regulamentação e a fiscalização, inventando novas operações financeiras atrativas e rentáveis. Até a próxima crise. Deve haver algum sistema econômico melhor que esse - o universo é infinito. Infelizmente, os humanos ainda não descobriram.


fonte: Revista Isto é Dinheiro - Edição 576 - 24/09/2008

Por Milton Gamez

Tijolo ecológico




O segmento da construção civil é o que causa o maior impacto ambiental em termos absolutos. O que é visto como um problema acaba se tornando um terreno fértil para empreendedores. É o caso do engenheiro Fábio Celote (à dir. na foto) e do químico Marcos Gomes, de Cordeirópolis (SP). Eles criaram uma prensa hidráulica capaz de transformar os resíduos da produção (entulho, argila e areia) em tijolos ecológicos. A engenhoca gera economia de 40% em relação ao produto convencional, já que não precisa ser queimado em alto-forno.


fonte: Revista Isto é Dinheiro - Edição 573

17 de set de 2008

Tecnologias de fachadas leves



foto: fachada renovada com painéis cimentícios


Uma das principais diferenças entre as fachadas leves empregadas no Brasil e na Europa diz respeito à quantidade de componentes de fechamento atualmente existentes no mercado europeu. Ressalte-se ainda que os componentes europeus, antes de serem aplicados nas obras, são obrigatoriamente objetos de avaliação, especialmente das suas características de desempenho, até porque existe a necessidade de que tais componentes apresentem uma certificação (marca CE). Essa certificação foi criada em função das regras de comércio da Comunidade Européia, ou seja, os produtos da construção a serem comercializados no mercado comum europeu devem apresentar resultados de ensaios e controles conforme especificações de normas européias. Alguns dos componentes relacionados com a tecnologia de fachadas leves e que têm a marca CE são:
placas cimentícias reforçadas com fibra de vidro, ou fibras sintéticas, com acabamento incorporado;
painel composto por placas metálicas (alumínio) com miolo em poliestireno expandido ou extrudado;
placas de resinas acrílicas, cujo acabamento superficial pode imitar placas de granito;
painel com placas de vidro insulado, os quais empregam venezianas ou painéis fotovoltaicos internamente. O vidro insulado é uma combinação de vidros float simples, formando um conjunto múltiplo de placas intercaladas com gases inertes (como argônio ou criptônio). Um aspecto que tem sido amplamente explorado nos painéis de vidro insulado é a inserção de algum componente na câmara de ar, como persianas, brises e materiais transparentes que diminuam a entrada de radiação solar.
A figura 5 ilustra uma fachada renovada, cuja camada externa é formada por placas cimentícias com revestimento incorporado.


Considerações relevantes



Na Europa, diferentemente do Brasil, o mercado de renovação de fachadas é expressivo e existem normas e legislações pertinentes, além da grande quantidade e diversidade de produtos existentes, especialmente no que diz respeito aos componentes de fechamento.


Os componentes de fechamento existentes atendem a requisitos mínimos de qualidade, em função da garantia decenal obrigatória que o fabricante deve oferecer, além da marca CE, a qual garante que o componente atenda no mínimo à normalização européia vigente.


Entretanto, quando um produto de construção ainda não tem normas européias nem normas nacionais reconhecidas (produto não tradicional), este, antes de ser comercializado, deve passar por um processo especial de avaliação - ATE (Aprovação Técnica Européia). Pode-se dizer também que existem na Europa diversos consultores e escritórios de projetos especializados nesse nicho de mercado, sendo, portanto, as práticas de construção bem mais consolidadas que no Brasil.

Além disso, observa-se que uma das grandes preocupações e objetivos da renovação é, mais que a valorização do empreendimento, o incremento do seu desempenho térmico e energético, colocando-se em prática medidas que contribuem com as políticas de preservação ambiental européias.



fonte: Revista Téchne

O que são fachadas leves?



A norma francesa NF P28-001 (Façade Légère - Définitions - Classifications - Terminologie), 1990, e a UEATC (Union Européenne pour l'Agrément Technique dans la Construction) definem fachada leve como "um elemento construtivo constituído por componentes pré-fabricados, com função de vedação vertical externa, constituído de várias camadas, sendo que pelo menos a camada mais externa tem massa inferior a 100 kg/m²". As fachadas leves são geralmente constituídas pelos componentes mostrados na figura 2.
componentes de fechamento e/ou revestimento: placas de vidro, placas cimentícias, placas metálicas, placas de rocha, placas cerâmicas, painéis de materiais sintéticos etc. (componentes pré-fabricados cujo peso é menor que 100 kgf/m²);


isolantes térmicos: placas de poliestireno expandido ou extrudado, placas em lã mineral etc.;
estrutura secundária: na Europa utiliza-se estrutura secundária em madeira ou metálica. No Brasil, esse tipo de estrutura é mais comumente encontrado em perfis metálicos, que têm a função de apoiar os componentes de fechamento, revestimentos e materiais isolantes, suportar cargas laterais, como a ação do vento, e absorver deformações provenientes da estrutura principal e também da própria fachada;


dispositivos de fixação: são responsáveis por fixar a estrutura secundária da fachada à estrutura principal do edifício, e/ou fixar os componentes de fechamento ou revestimento à estrutura principal, quando esses são autoportantes;


componentes de preenchimento das juntas: selantes, gaxetas em perfis termoplásticos extrudados e membranas flexíveis.


A NF P28-001 (Façade Légère - Définitions - Classifications - Terminologie) também classifica as fachadas leves segundo seu posicionamento com relação à estrutura principal do edifício (face exterior das vigas de borda) em:


fachada-cortina: fachada leve, constituída de uma ou mais camadas, posicionada totalmente externa à estrutura do edifício formando uma pele sobre o mesmo. Em francês essa classificação é conhecida pela expressão façade rideaux e em inglês curtain-wall;


fachada semicortina: fachada leve, constituída de uma ou mais camadas, cuja camada exterior é posicionada externa à estrutura do edifício e a camada interior interna e entre pavimentos. Essa norma considera que a camada interior não deve ser obrigatoriamente leve, existindo casos em que a camada interior da fachada semicortina é uma parede em alvenaria, ou em concreto, e a camada exterior um revestimento não-aderido constituído de componentes pré-fabricados leves.


Em francês essa classificação é conhecida como façade semi-rideaux. Algumas bibliografias americanas e inglesas tratam essa classificação como cladding wall.


As tecnologias de fachadas leves, classificadas como fachada semicortina, tendem a ser as mais convenientes para aqueles casos de renovação de fachadas nos quais se pretende aproveitar a parede (vedo) existente que, em função de diversos problemas, já não atende integralmente sua função como vedação vertical externa. Dessa forma, adicionam-se à parede existente outras camadas, gerando uma parte adicional, cujo conjunto deve atender aos requisitos de desempenho de uma fachada. A expressão em inglês utilizada para esses casos é overcladding e quando se faz necessária a substituição de todos os elementos da fachada, inclusive do vedo existente, utiliza-se comumente a expressão recladding.


fonte: Revista Téchne

Retrofit de fachadas: tecnologias européias



fachada leve após retrofit


A primeira discussão sobre retrofit diz respeito à sua definição, surgindo dessa forma alguns questionamentos: os diferentes tipos de intervenção num edifício acabado são todos considerados como retrofit? Quando se fala em renovação, fala-se em retrofit? Qual a diferença entre renovação, retrofit e reabilitação? As operações de restauro coincidem com alguma dessas? Buscando conceituar esses termos para facilitar a explicação do objeto deste artigo, adotam-se, baseado em bibliografia francesa e suíça (Choay, 1992 e Koelliker et al, 1999), as seguintes definições:

reabilitação: ação de restabelecer o empreendimento ao seu estado de origem, utilizando tecnologias disponíveis, restabelecendo seu valor venal e prolongando sua vida útil, mas não necessariamente incorporando novas tecnologias;

renovação: ação de restabelecer o empreendimento ao "novo" por "profundas" transformações que tornam o empreendimento em melhor estado e com "novo" aspecto, incorporando modernas tecnologias. A renovação, diferente da restauração, é sinônimo de perda de características históricas;


restauro: ação de restabelecer o edifício ao estado original, buscando salvaguardar tanto a obra de arte quanto o testemunho histórico. As operações de restauro são geralmente feitas em edifícios tombados como patrimônio histórico e devem obedecer às regras específicas ditadas em documentos como a Carta de Veneza de maio de 1964.



A norma de desempenho brasileira (NBR 157575-1) define retrofit como remodelação ou atualização do edifício ou de sistemas, pela incorporação de novas tecnologias e conceitos, o qual, normalmente visa valorização do imóvel, mudança de uso, aumento da vida útil e melhoria da eficiência operacional e energética.



Comparando a definição de bibliografias européias e brasileira, conclui-se que na Europa está sendo denominado de "renovação" o que o setor da construção civil brasileira tem denominado de retrofit.


No Brasil, o mercado de conservação e renovação de edifícios, ou seja, aquele que considera operações de reabilitação, renovação, restauro e conservação, é ainda pequeno comparado ao Europeu, mas apresenta um grande potencial de crescimento, especialmente nos grandes centros urbanos, como São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e outros, em razão:


da necessidade de modernizar fachadas e instalações face às novas tecnologias e exigências funcionais ou estéticas atuais;


do número crescente de edifícios com mais de 40 anos, quase sempre carentes por renovação;
do surgimento de leis fiscais que visam incentivar ações para revitalização ou renovação de fachadas, como por exemplo as leis da cidade de São Paulo no 12.350 de 1997 e no 14.223 de 2006 (ambas prevêem descontos de IPTU para edifícios que recuperem ou renovem suas fachadas) etc.



Na Europa, o mercado de renovação é reconhecidamente importante, tanto ou mais que o mercado de construções novas. Na França, por exemplo, o volume de negócios do setor de construção, particularmente do segmento de edificações, é expressivo para obras de conservação e renovação



Observa-se que a participação das atividades de manutenção e renovação é bastante expressiva no setor da construção francesa, em razão, entre outras, das várias operações de reurbanização das principais cidades da França (veja http://www.grandsprojets.paris.fr/) e da quantidade de edifícios antigos que precisam ser conservados, renovados ou reabilitados (grande quantidade de edifícios construídos no início do século 20).



As operações de reabilitação, ou renovação, especialmente das fachadas dos edifícios europeus acontecem porque essas já não atendem a algumas exigências de desempenho, sejam estéticos, de durabilidade, de segurança ou outro. Especialmente na França, uma das razões para renovar ou reabilitar as fachadas é o incremento do desempenho térmico dessas fachadas, visando melhorar a eficiência energética do edifício (o desempenho térmico de um edifício depende, entre outros, do comportamento interativo da fachada, cobertura e pisos). Cabe observar que a renovação na Europa não significa necessariamente alterar totalmente as características arquitetônicas da fachada; pois caso as fachadas tenham alguma importância no contexto histórico da região, pode-se, por exemplo, substituir os componentes antigos por outros tecnologicamente mais apropriados, mantendo-se as características arquitetônicas originais.



Ainda, no processo de renovação e/ou reabilitação deve-se analisar a viabilidade técnico-econômica dessas operações. Para tanto, quanto menos for necessário interferir nas fundações e na estrutura do edifício, maior a probabilidade de que essas operações sejam viáveis.



Assim sendo, o emprego de componentes leves nesse tipo de operação é quase obrigatório. Por isso, as tecnologias de fachadas leves são as tecnologias comumente empregadas nas operações de renovação e reabilitação dos edifícios europeus.
fonte: Revista Téchne





Contenções Pré-moldadas : Vantagens





Vantagens do sistema


As principais vantagens estão no ganho de agilidade, custos e redução significativa de serviços durante as etapas construtivas, se comparadas ao método convencional (prancheamento de madeira e talude provisório). Com o uso de placas duplas pré-moldadas, podem ser eliminados alguns serviços:
Prancheamento, fôrmas e escoramento para concretagem da cortina moldada in loco
Torna-se desnecessária a cravação de perfis metálicos a serem utilizados como pilares provisórios
Tratamento de toda a cortina com reboco para acabamento final
Remoção sob a laje de volumes consideráveis de terra proveniente dos taludesAlém disso, o sistema chega a proporcionar uma economia de 10 a 15% em relação ao sistema convencional. Outros custos agregados que constituem vantagem desse sistema são:
Aumento da área de canteiros.
Redução da quantidade de aço nas cortinas
Diminuição do volume de concreto (espessura final da cortina de 15 cm)
Industrialização e limpeza da obra, e qualidade dos serviçosCom relação à segurança, ficam eliminadas as situações de risco devido à escavação de cachimbos junto a pilares próximos à divisa. Para obras localizadas em bairros denominados quadriláteros, em São Paulo, a escavação total da obra representa maior velocidade e menor custo, uma vez que é feita a céu aberto. No caso convencional, a remoção de taludes provisórios fica comprometida, pois a escavação com equipamento de menor porte sob a laje é mais onerosa e demanda mais tempo de serviço.


fonte: Engenheiro Daniel Rozenbaum - Engenheiro Odair Boari ThomazE-mail: fundacta@fundacta.com.br

Parede-cortina pré-moldada - Seqüência Executiva





Após a cravação dos perfis metálicos na periferia, executam-se as ancoragens, dimensionadas conforme o solo, as construções vizinhas existentes e as etapas definidas no projeto. Todo o processo se desenvolve de maneira a evitar a utilização de andaimes e a permitir a continuidade da escavação. Procede-se simultaneamente à escavação e montagem das cortinas de contenção utilizando-se as placas duplas. Nessa etapa inicial, a altura escavada deve atingir a cota da primeira laje do subsolo.

A montagem prossegue até concluir-se todo o perímetro da obra. Uma eventual armação vertical pode ser colocada entre os painéis duplos, conforme orientação do projetista estrutural, em função dos esforços decorrentes do empuxo de terra. Segue-se então a concretagem do interior das placas no primeiro trecho (foto 6).Analogamente, a escavação avança até a cota da próxima laje, com simultânea montagem das placas duplas e colocação da armação. Após a montagem de toda a cortina no perímetro da obra, a concretagem é feita pelo vão da laje superior.

A fundação da obra pode ser executada e ainda há possibilidade de concretagem do piso do último subsolo. A estrutura pode ser iniciada e as lajes dos subsolos e do térreo travarão as cortinas.
fonte: Revista Téchne

Parede-cortina pré-moldada (para contenções)



Hoje a execução das contenções tornou-se um fator muito importante para o processo construtivo das obras com subsolos, pois um projeto bem elaborado significa redução de custos e de etapas construtivas. Uma nova técnica desenvolvida e aplicada com sucesso nesses últimos cinco anos tem demonstrado a racionalidade do sistema.A idéia básica é escavar os subsolos de uma obra com o formato de uma caixa e construir o edifício.
Esse processo já é utilizado quando as contenções definidas são do tipo paredes-diafragma atirantadas. No caso de obras com perfis metálicos, que representam a maioria dos casos, deixar os taludes provisórios para dentro da obra ainda é uma prática comum. A eliminação desses taludes é possível por meio de atirantamentos executados com vigas-longarinas. Mas, além de moroso, esse processo apresenta custos elevados.
Durante a execução de uma obra sem terra, a agilidade é garantida por uma seqüência construtiva contínua e pela introdução de novos conceitos de contenções como as ancoragens passivas e os elementos pré-moldados. A principal vantagem é a industrialização do processo, tornando-o uma simples montagem. O aspecto final da cortina também foi considerado: a paginação das placas garante um excelente resultado estético

A utilização do sistema é possível sempre que o consultor de fundações projetar perfis cravados para as contenções. Nos casos em que o nível da água for elevado, é possível drenar o terreno pela parte de trás dos elementos pré-moldados, com a utilização de mantas geotêxteis

fonte: 136 - Agosto 2008 - Revista Téchne


Paredes de Concreto Moldadas in loco - para casas populares






O sistema construtivo com paredes de concreto é uma excelente alternativa para a construção de casas e sobrados com grande repetição ou velocidade. Podemos também executar edifícios residenciais e comerciais. Neste caso, o mais usual, é fazer paredes de concreto no núcleo central ( escadas e elevadores ) e as paredes externas.




Situam-se neste caso :



•Paredes moldadas in loco de concreto celular•Paredes moldadas in loco de concreto auto-adensável•Paredes de placas pré-moldadas ( colocadas com equipamentos ou sistema tilt-up )•Paredes com concreto dentro de blocos de isopor ( sistema Isocret )
A fundação deve ser preferencialmente um radier para facilitar a montagem das formas ou encaixe dos pré-moldados. Utiliza-se também sapatas corridas ou baldrame sobre estacas.
O sistema de formas pode ser de formas plásticas com reforços metálicos, formas de chapa compensadas com reforços metálicos ou formas de alumínio.




O concreto a ser utilizado nos sistemas de concretagem in loco precisam ser corretamente dimensionada para termos boa consistência, fluidez e baixa retração. O uso de aditivos é bastante comum.
Podemos utilizar uma ou duas telas de reforço nas paredes mais as armaduras para os efeitos localizados ( aberturas e parte superior ) . Este dimensionamento depende do comprimento das paredes, módulo de elasticidade, coeficiente de retração e resistência a tração do concreto.
Os diferentes sistemas já foram testados em suas condições de resistência e habitabilidade ( conforto térmico e acústico ). Vejam em anexo:
- paredes de concreto celular: DCT.T.15.006.2005-R0 - paredes de concreto: DCT.C.15.003.2006-R0




fonte: © 2007 - Wendler Projetos Estruturais

Paredes de concreto armado moldadas in loco


Um sistema muito viável em larga escala


Visando conhecer in loco o sistema de construção baseado em paredes de concreto armado, um grupo de empresários e representantes de entidades do segmento de concreto (como ABCP, ABESC e IBTS) realizaram uma missão técnica, por uma semana no final de agosto, para a Colômbia e Chile. "O interesse pela viagem é explicado por uma avaliação de que o segmento da construção civil no Brasil tem preocupação especial pelas habitações de interesse social, uma vez que o déficit habitacional em nosso país chega a cerca de 8 milhões de moradias. Para que essa situação não se agrave há a necessidade de se adotar processos construtivos que possibilitem reduzir essa defasagem no menor prazo de tempo possível", avalia o eng. João Batista R. Silva, gerente do IBTS.

A viagem consistiu em encontros com empresários e técnicos do setor da construção civil e visita a uma série de obras, desde residenciais de pequeno e médio portes, até edifícios de 18 pavimentos, onde foi possível constatar que o sistema realmente é viável sob os pontos de vista técnico e econômico.

O sistema prevê a construção de habitações em paredes de concreto armado, e tem por objetivo fabricar casas e apartamentos numa velocidade muito grande, de forma econômica, durável e confortável. Esse sistema construtivo utiliza fôrmas leves monoportáveis, não necessitando de equipamentos pesados para sua movimentação dentro do canteiro de obra, sendo perfeitamente adaptável às características da nossa mão-de-obra.

As fôrmas são montadas na posição final das paredes. No projeto dessas fôrmas já são previstos os vãos para caixilharia e no seu interior são embutidas as instalações elétricas e hidráulicas. Sob o ponto de vista sistêmico, as paredes são armadas com telas soldadas e totalmente preenchidas com concreto dosado em central.

"Graças ao uso de um concreto com resistências maiores nas primeiras idades, o sistema permite uma desforma rápida, com 12 horas após a concretagem. Isso implementa grande velocidade à obra, que é uma das principais características do sistema", explica ao consultor da ABESC, eng. Arcindo Vaquero.

Esse sistema já foi utilizado no Brasil há muitos anos, mas praticamente desapareceu, até pela própria característica do mercado na época (não havia financiamento, não se tinha necessidade de velocidade enorme de construção e havia mão-de-obra abundante). Agora a realidade é oposta, sendo que hoje o sistema foi testado e aprovado por entidades, no que diz respeito a conforto térmico e acústico.

Segundo o eng. Ary Fonseca, da ABCP, "um dos possíveis gargalos para a viabilização do sistema - o custo inicial mais alto dos conjuntos de fôrmas - é totalmente amortizado pelo grande número de habitações que podem ser construídas com o reaproveitamento de um único conjunto, ou seja, é um sistema que se paga com o uso em escala".
"Naturalmente, quando se fala de construção em escala, o pensamento se dirige para conjuntos habitacionais, principalmente de interesse social. E realmente o sistema é especialmente indicado para essa situação. Com um grande diferencial: ele permite construções populares com alta qualidade construtiva e a possibilidade de um trabalho mais apurado do ponto de vista arquitetônico", comenta o eng. Arcindo. É preciso ficar claro que o processo não se restringe a esse tipo de moradia, sendo pos-sível construir residências de médio e alto padrão e até edifícios através desse sistema.

No último dia da viagem à Colômbia, o grupo participou de um workshop com os construtores colombianos, em que o sistema foi explicado detalhadamente, inclusive no que diz respeito ao dia-a-dia de obra. Os principais argumentos destacados pelos construtores são o excelente ganho de escala possibilitado por esse sistema construtivo e a velocidade de execução das obras.
Como reflexo dessa missão, o grupo de profissionais que participou da viagem já se reuniu depois da volta ao Brasil para formar grupos de trabalho (obre fôrmas, normas , mão-de-obra, concreto, telas soldadas etc), com o objetivo de reativar esse sistema construtivo em nosso país. O material produzido por esses grupos de trabalho será divulgado extensamente para o setor, a fim e difundir o conhecimento no mercado.

Lighsteel Framing - Etapas Construtivas








Fundação -- O Light Steel Framing geralmente é montado sobre uma fundação tipo radier, executada sobre isolamento hidrófugo e com as alimentações elétricas e hidráulicas já instaladas. O sistema de fundação tipo radier é o mais utilizado, entretanto o cálculo estrutural indicará o tipo mais adequado de fundação. Após a fabricação dos painéis de aço, os mesmos são fixados à fundação através de chumbadores. Instalações provisórias de painéis, através da utilização pinos fixados por pólvora, também são usuais na fase de montagem, entretanto, esta fixação não fornece ancoragem suficiente, sendo indispensável o uso dos chumbadores para garantir a transferência das cargas da edificação para à fundação e dessa para o terreno.




Painéis -- O conceito estrutural consiste em dividir as cargas em um maior número de elementos estruturais, sendo que cada um é projetado para receber uma pequena parcela de carga, o que possibilita a utilização de perfis conformados com chapas finas de aço. A modulação ou malha de distribuição destes perfis, usualmente, é de 400mm ou 600mm, o que permite o controle de utilização e a minimização do desperdício dos materiais complementares industrializados, que estão enquadrados no módulo de 600mm, tais como: fechamentos em placas cimentícias, OSB (Oriented Strand Board) ou placas de gesso acartonado. Tanto a disposição dos montantes dentro da estrutura dos painéis, como suas características geométricas, de resistência e sistema de fixação entre as peças, fazem com que estes estejam aptos à absorver e transmitir cargas verticais e horizontais. Os elementos estruturais mais utilizados para garantir a estabilidade estrutural dos painéis e, consecutivamente da edificação do sistema, são os contraventamento e as placas de fechamento estruturais. Os painéis são, geralmente, executados anteriormente em fábricas o que garante uma melhor produtividade, qualidade e melhores condições de trabalho. Porém, o sistema oferece a possibilidade de execução destes painéis junto ao canteiro de obras, não sendo esta, no entanto, a condição ideal de trabalho.




Lajes e coberturas -- O conceito estrutural do Sistema Light Steel Framing, que consiste em dividir as cargas entre os perfis, também é utilizado para os elementos que suportam as lajes e coberturas. Seus elementos trabalham bi-apoiados e deverão, sempre que possível, transferir as cargas continuamente, ou seja sem elementos de transição, até as fundações. Para o sistema, existem dois tipos distintos de laje, denominados de laje “seca” ou “úmidas”. As lajes “secas” podem ser compostas por painéis de madeira (OSB ou outros) ou placas cimentícias, apoiadas sobre perfis metálicos estruturais (vigas de entrepiso). Já as “úmidas”, são compostas por formas de aço (telhas galvanizadas) preenchidas com concreto e tela eletrossoldada.




Isolamentos -- Anteriormente o conceito de isolamento baseava-se na utilização de materiais com grande massa e espessura. Hoje, com o avanço tecnológico dos produtos e processos de cálculo, consegue-se mensurar a real necessidade do isolamento e quantificar o material isolante necessário. Várias são as maneiras de conservação energética em uma construção, entre elas elas conter infiltrações de água e a passagem de vento, evitar penetração e formação de umidade, adequado projeto de circulação de ar dentro da edificação ou, ainda, reduzir as perdas térmicas entre o meio interno e externo. Alguns sistemas de isolamento: • Barreira de água e vento; • Barreira de vapor; • Áticos ventilados; • Isolantes térmicos. • Seladores; • Acondicionamento Acústico.




Fechamento e acabamentos -- Para os fechamentos internos das paredes o gesso acartonado é material mais indicado. Podemos encontrar no mercado brasileiro 3 tipos diferentes de placa de gesso: • Placas comuns, utilizadas em áreas secas, apresentam o cartão na cor natural; • Placas resistentes a umidade, também chamadas de placas verdes, são indicadas para ambientes úmidos; • Placa resistente ao fogo, utilizada quando há a necessidade de proteção passiva, são diferenciadas pela cor vermelha do cartão envelopador do gesso. Sobre as placas gesso podem ser aplicados revestimentos usuais como cerâmica, pintura e textura entre outros usualmente aplicados na construção civil convencional. O revestimento externo também pode receber a aplicação dos materiais de acabamento, usualmente empregados, como pastilhas, pedras (mármore ou granito) ou até mesmo reboco e pintura. Atualmente já existem no Brasil revestimentos desenvolvidos especialmente para o sistema Light Steel Framing, como o Vinílico, que consiste em um material composto de PVC de fácil instalação que dispensa manutenção, e a Placa Cimentícia, que é aplicada diretamente sobre a estrutura e depois pintado, apresentando ótimo desempenho.

Steel Frame versus Drywall


Apesar do Steel Frame e o Dry-Wall serem visualmente semelhantes, conceitualmente apresentam características bem distintas. O Steel Frame é a conformação do esqueleto estrutural composto por painéis em perfis leves, com espessuras nominais usualmente variando entre 0,80mm à 2,30mm e revestimento de 180g/m² para áreas não marinhas e 275g/m² para áreas marinhas, em aço galvanizado, projetados para suportar todas as cargas da edificação. Já o Dry-Wall é um sistema de vedação, não estrutural, que utiliza aço galvanizado em sua sustentação, com espessura nominal de 0,50mm, com necessidade de revestimento de Zinco menor do que o Light Steel Framing (média mundial de 120g/m²) e que necessita de uma estrutura externa ao sistema para suportar as cargas da edificação.

fonte: http://www.forumdaconstrucao.com.br

O que é o Light Steel Framing?




O Light Steel Framing é um sistema construtivo estruturado em perfis de aço galvanizado formado a frio, projetados para suportar às cargas da edificação e trabalhar em conjunto com outros sub-sistemas industrializados, de forma a garantir os requisitos de funcionamento da edificação.


É um sistema construtivo aberto, que permite a utilização de diversos materiais. Sendo flexível, não apresenta grandes restrições aos projetos, racionalizado e otimizando a utilização dos recursos e o gerenciamento das perdas. É customizável permitindo total controle dos gastos já na fase de projeto, além de ser durável e reciclável. Apresenta ótima resistência à incêndio, pois é revestido por placas de gesso acartonado, material com elevada resistência ao fogo.


A utilização do aço galvanizado ZAR230, zincado de alta resistência, com 230 MPa, com 180g/m² de liga de zinco para ambientes não marinhos e com 275 g/m² de liga de zinco para ambientes marinhos, garante um ótimo desempenho contra corrosão.A figura acima mostra a construção de uma residência no sistema Light Steel Framing.

fonte: http://www.forumdaconstrucao.com.br
por Eng. Alessandro de Souza Campos

14 de set de 2008

Situações Corriqueiras...


A Missão da Empresa - Workshop

Dilbert , Alice e Wally no workshop para divulgação da Missão da Empresa


Coisas de Chefe..

Dilbert e Chefe

Scott Adams - O Criador de Dilbert


Scott Adams era economista na Pacific Bell, o que lhe deu uma enorme experiência em burocracia e na generalidade das "coisas absurdas" da vida empresarial. Foi vítima de um downsizing, mas encontrou uma excelente forma de vingança. Provando que a caneta é mais poderosa que a espada, os cartoons Dilbert, que satirizam a vida dos negócios, aparecem em cerca de 1550 jornais e revistas de todo o mundo.
A PARTIR DE AGORA, DILBERT TERÁ UMA PARTICIPAÇÃO CORRIQUEIRA NESTE BLOG SEMPRE QUE O TEMA ASSIM O PERMITIR.....

Dilbert : O Gerente de Projetos


Dilbert e Chefe

O Mundo Corporativo de Dilbert

Dibert e Catbert




As personagens do Dilbert:

Dilbert
Tem 30 anos, é engenheiro e trabalha numa empresa californiana de alta tecnologia. Prefere os computadores às pessoas.Trabalha fechado em cubículos, veste roupas sem graça e a sua barriguinha revela as longas horas de trabalho sedentário. É o mais famoso da família Adams. Vive com o seu cão, Dogbert

Dogbert
Parecido com Dilbert nos óculos e no "dom da palavra" é inteligente mas muito cínico. É consultor externo, trata as pessoas com desdém e adora demonstrar a sua superioridade intelectual. A sua "não secreta" ambição é escravizar os humanos.

Chefe
É o pior pesadelo dos empregados. Não nasceu mau e sem escrúpulos, mas lutou arduamente para o conseguir. E teve sucesso. O seu nível de inteligência está muito abaixo do de todos os empregados - afinal, é por isso que é o chefe.

Alice
Tal como Wally, está integrada na equipa de Dilbert, a que dá um toque feminino. É a mais reivindicativa - quando os outros se calam, a sua voz continua a fazer-se ouvir.

Wally
Engenheiro integrado na equipe de Dilbert, de quem é colega inseparável e com quem partilha as frustrações do dia-a-dia. Está também sujeito aos caprichos do chefe.

Ratbert
É um optimista que só quer ser amado. É frequentemente envolvido nos esquemas diabólicos de Dogbert.

Catbert
É o gestor de recursos humanos e diverte-se com manobras sádicas. É útil quando tem que dar más notícias - o downsizing é sua prática mais frequente.

Bob
Afinal, os dinossauros não estão extintos. Bob vive escondido na casa de Dilbert e é o companheiro de Dogbert. Procura constantemente emprego.

6 de set de 2008

A FAVELA NÃO SERIA UM TIPO DE ARQUITETURA ESPONTÂNEA ? ? ?


Em todos os tempos, nas mais diversas regiões do mundo, certas pessoas, desligadas de compromissos com regras e modelos determinados por sua cultura, criam intuitivamente a habitação em que vão viver.

Constroem para si a casa nascida de suas idéias, fruto da manifestação do seu inconsciente, são os "construtores do imaginário", guiados que são por uma fantasia que os domina obsessivamente.

É uma arquitetura baseada em soluções surpreendentes porque foge dos padrões tradicionais e porque nascida do uso de materiais considerados pouco nobres e nada convencionais. Vem despertando a atenção de críticos e teóricos em todo o mundo e seus autores - os "construtores do imaginário" - estão sendo redescobertos e merecendo, em outros países, a publicação de livros de arte, estudos críticos, filmes, etc. No Brasil, infelizmente, essa discussão é quase inexistente e precisa ser introduzida, já que contamos com um exemplar perfeito e de qualidade inquestionável que é a Casa da Flor.

O ARTESÃO DA CASA DA FLOR

O TALENTO DE UM TRABALHADOR DAS SALINAS...

A CASA DA FLOR


A ARQUITETURA DA CASA DA FLOR NÃO TERIA O MESMO CONCEITO INICIAL DE UM BARRACO DE FAVELA???


Considerada uma obra prima da arquitetura espontânea no país, a Casa da Flor, tombada pelo Instituto Estadual do Patrimônio Cultural, precisa ser preservada. A casa foi construída a partir de 1912, em São Pedro da Aldeia, RJ, por um homem pobre, negro, trabalhador das salinas da região, e que nunca freqüentou uma escola. Entre 1923 e 1985, quando faleceu, Gabriel Joaquim dos Santos foi embelezando seu lar com materiais recolhidos no lixo doméstico e no refugo das obras civis do local, guiado por sonhos e uma fértil imaginação.


ESTÉTICA DAS FAVELAS


A questão que se discute já não é mais, felizmente, relativa à remoção e relocação dos habitantes das favelas para áreas longínquas da cidade. Hoje, o direito à urbanização é um dado adquirido e incontestável, ou seja, a questão já não é mais simplesmente social e política mas deve passar obrigatoriamente por uma dimensão cultural e estética.

Sempre houve um tabu, em se tocar nas questões culturais e principalmente estéticas das favelas, mesmo se sabendo, que o samba e o carnaval (e várias outras festas populares e religiosas), ícones da nossa cultura popular, se desenvolveram e possuem ligação direta com esses espaços, e que, ao mesmo tempo, várias favelas foram removidas por serem consideradas "antiestéticas".

Em contrapartida, inúmeros artistas, tanto da própria favela quanto da dita cidade formal, ou até mesmo estrangeiros, se influenciaram e buscaram inspiração nessa "arquitetura" das favelas.

Além de fazer parte do nosso patrimônio cultural e artístico, as favelas se constituem através de um processo arquitetônico e urbanístico vernáculo singular, que não somente difere, ou é o próprio oposto, do dispositivo projetual tradicional da arquitetura e urbanismo eruditos, mas também compõe uma estética própria, uma estética das favelas, que é completamente diferente da estética da cidade dita formal e possui características peculiares.

Do caso mais extremo onde a favela era removida e seus habitantes relocados em conjuntos habitacionais cartesianos modernistas, até o caso mais brando atual, onde os arquitetos da dita pós-modernidade passaram a intervir nas favelas existentes visando transformá-las em bairros, a lógica racional dos arquitetos e urbanistas ainda é prioritária e estes acabam por impor a sua própria estética que é quase sempre a da cidade dita formal.

Ou seja, a favela deve se tornar um bairro formal para que uma melhor integração da favela ao resto da cidade se torne possível. Mas as favelas já não fazem parte da cidade há mais de um século? Será que essa integração formal é necessária? Esta não seria uma imposição autoritária de uma estética formalista visando uma uniformização do tecido urbano? Porque não se assume de uma vez a estética das favelas sem as pequenas imposições estéticas, arquitetônicas e urbanísticas, dos atuais projetos de urbanização que acabam provocando a destruição da arquitetura e do tecido urbano original da favela para criar espaços impessoais (que muitas vezes não são apropriados pela população local, ficando rapidamente deteriorados e abandonados)?

Por que o "Pattern" (Padrão) bairro é sempre o exemplo a ser seguido em detrimento do inventivo e rico, tanto culturalmente quanto formalmente, "Pattern" favela? Porque não tentar seguir o "Pattern" Favela, tentando aprender com a sua complexidade e riqueza formal? Essa forma diferente de intervenção, inspirada nas favelas, poderia ser interessante para se atuar também na própria cidade formal (principalmente nos seus limites e fronteiras).

A singularidade, ou melhor, a alteridade, desses espaços ditos "informais" ou "selvagens" era até pouco tempo completamente desprezada pelos arquitetos e urbanistas. As favelas possuem uma identidade espacial própria (mesmo sendo diferentes entre si) e ao mesmo tempo fazem parte da cidade como um todo, da sua paisagem urbana. Para se intervir nesse universo espaço-temporal, que é completamente diferente do resto da cidade, é imprescindível se compreender um pouco melhor essa diferença.

Algumas características básicas do dispositivo espaço-temporal (mais do que o próprio espaço é a temporalidade que causa a diferença) das favelas podem ser exemplificadas por três figuras conceituais (não são somente formais/metáforas espaciais), em três escalas diferentes (aqui apresentadas de forma sintética e esquemática):

1. Fragmento (do corpo à arquitetura). Resultante da observação dos barracos, da forma fragmentária de se construir nas favelas, baseada na idéia de abrigo, que difere completamente da prática da arquitetura projetada por arquitetos. Os barracos das favelas são construídos inicialmente a partir de fragmentos de materiais heteróclitos encontrados por acaso pelo construtor. Assim, os barracos são fragmentados formalmente.

2. Labirinto (da arquitetura ao urbano). Baseia-se no estudo do conjunto de barracos, do processo urbano labiríntico das favelas, compreendido através da noção de percurso e consequentemente da experiência do espaço urbano espontâneo, que é muito diferente do espaço desenhado por urbanistas. Ao se sair da escala de abrigo para aquela do conjunto de abrigos, do espaço deixado livre entre os barracos que forma as vielas e os becos das favelas, a figura do labirinto aparece quase que naturalmente ao "estrangeiro" que penetra os meandros da favela pela primeira vez.

3. Rizoma (do urbano ao território). Diz respeito à ocupação selvagem dos terrenos pelo conjunto de barracos, e sobretudo ao crescimento rizomático das favelas formando novos territórios urbanos, fundamentado pelo conceito de comunidade, independente de qualquer planejamento urbano ou territorial. Como a etimologia vegetal do termo favela (Jatropha phyllacantha) poderia indicar, as favelas são formações "orgânicas" que se constituem por ocupações "selvagens" de terrenos. A própria invasão de espaços vazios determina um ato de demarcação e de um conseqüente processo de territorialização. Os barracos aparecem no meio da cidade, entre seus bairros convencionais, exatamente como a erva que nasce no meio da rua, dos paralelepípedos ou mesmo do asfalto, criando enclaves, micro-territórios dentro de territórios mais vastos. A invasão de um terreno por abrigos forma um novo território urbano, uma cidadela dentro da cidade, que normalmente possui suas próprias leis.

Favela: um espaço-movimento. As três figuras conceituais, sucintamente aqui expostas, são ligadas entre si pela idéia de movimento das favelas. a estética resultante desses espaços – fragmentados, labirínticos e rizomáticos – é, consequentemente, uma estética espacial do movimento, ou melhor, do espaço-movimento. O espaço-movimento não seria mais ligado somente ao próprio espaço físico mas sobretudo ao movimento do percurso, à experiência de percorrê-lo, e ao mesmo tempo, ao movimento do próprio espaço em transformação. O espaço-movimento é diretamente ligado a seus atores (sujeitos da ação), que são tanto aqueles que percorrem esses espaços quanto aqueles que os constróem e os transformam continuamente. No caso das favelas, os dois atores, podem estar reunidos em um só, o morador, que também é o construtor do seu próprio espaço. A própria idéia do espaço-movimento impõe a noção de ação, ou melhor, de participação dos usuários. Ao contrário dos espaços quase estáticos e fixos (planejados, projetados e acabados), no espaço-movimento, o usuário passivo (espectador), se torna sempre ator (e/ou co-autor) e participante. Quando se deseja, no momento de urbanizar as favelas, preservar a sua identidade própria, a sua especificidade estética, é preciso se pensar em incentivar a noção de participação, e ao mesmo tempo, conservar os espaços-movimento.

Paraisópolis: Projeto de urbanização transformará a favela de Paraisópolis em bairro


O complexo Paraisópolis, em território das subprefeituras de Campo Limpo e Butantã, que além da comunidade com esse nome também engloba o jardim Colombo e Porto Seguro, está situado em terreno acidentado, especialmente nas áreas onde ocorrem as grotas. Com população estimada em 80 mil pessoas, a gleba de 100 hectares – de particulares diversos com a presença de posseiros, processos de usucapião e reintegração de posse – receberá várias intervenções. Na primeira etapa o projeto de urbanização trará a melhoria para o sistema viário, com abertura e pavimentação de ruas e vielas, a construção de calçadas e redes de drenagens; fará intervenções nas áreas de risco de inundações e encostas, além da instalação de iluminação pública em todas as vias e projetos de arborização. Haverá ainda a adequação e melhoria das moradias precárias, implantação de rede de esgoto e abastecimento de água, em parceria com a Sabesp, e remoção de famílias que moram em área de risco para conjuntos de CDHU. O projeto de Paraisópolis também tem por objetivo reunir recursos dos governos municipal e estadual para fazer dessa favela uma experiência a ser repetida em outros empreendimentos. As propostas de intervenção têm base na elaboração de um panorama onde não faltou a participação da comunidade, como, por exemplo, o levantamento de campo para cadastro censitário dos domicílios. A segunda etapa da intervenção compreende e regularização fundiária, quadra a quadra, com as obras complementares necessárias.






A Favela de Heliópolis - Você conhece?


Heliópolis, a maior favela da capital, esta se tornando um bairro. É composta por 14 glebas, possui 100 mil habitantes e tem uma área de quase um milhão de metros quadrados, localizada na região do Ipiranga, zona Sul. O programa de reurbanização vai canalizar o córrego Sacomã, pavimentar as ruas e vielas, implantar redes de água e esgoto e regularizar as construções, projeto que irá servir de exemplo para outras favelas. Na gleba A ja foram construídas mais 157 unidades habitacionais e na gleba G, 40 unidades. O objetivo dessas obras é dar às pessoas que moram em Heliópolis uma vida mais digna.

Urbanismo:Oito projetos de reurbanização de favelas são assinados em SP

Oito projetos para a urbanização de favelas foram assinados em maio deste ano em São Paulo pelo governo federal e a prefeitura da capital paulista. As obras estão estimadas em R$ 624 milhões. Desse total, R$ 338,4 milhões são provenientes do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), do governo federal; e R$ 285,6 milhões, da prefeitura paulistana.
AS FAVELAS BENEFICIADAS:
As favelas que receberão os recursos, de acordo com a prefeitura, serão Heliópolis, Paraisópolis, Jardim São Francisco, Boa Esperança, Guarani, Tiro ao Pombo, Jardim Nazareth, Cidade Azul, Jardim Irene, Rosas e Parque Fernanda.
Os principais investimentos serão feitos em Heliópolis, que receberá R$ 175,4 milhões para a construção de 1.895 unidades habitacionais. A Paraisópolis serão destinados R$ 172,9 milhões para o reassentamento de 2,5 mil famílias. Jardim São Francisco terá R$ 114,4 milhões da União e da prefeitura para a construção de 900 unidades habitacionais.
Recuperação de mananciais receberão R$ 1 bilhão
Os mananciais de Billings e Guarapiranga, na região sul da capital paulista, vão receber cerca de R$ 1 bilhão para a despoluição das águas. O complexo Billings e Guarapiranga é o segundo mais importante manancial de fornecimento de água para a região metropolitana de São Paulo e representa 21% do total de abastecimento. O manancial da Cantareira é o mais importante da metrópole, responsável por 48% do fornecimento de água. O restante é proveniente de mananciais do Alto Tietê.– A disponibilidade hídrica na região metropolitana de São Paulo está realmente esgotada. A recuperação da qualidade dessa água é fundamental – destacou a secretária de Saneamento e Energia do governo do estado, Dilma Penna, que concedeu na segunda-feira entrevista sobre as obras.O programa de recuperação dos mananciais Billings e Guarapiranga será coordenado pela secretaria, em parceria com a prefeitura de São Paulo, a Sabesp e a Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de São Paulo (CDHU). Os recursos virão do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), do governo estadual, da Sabesp e das prefeituras de São Paulo, de São Bernardo do Campo e de Guarulhos.O cronograma do programa de recuperação dos mananciais prevê que, no período de 2008 a 2011, sejam realizadas obras de urbanização, habitação e saneamento nas favelas e assentamentos que ficam nas proximidades das represas. De acordo com informações do governo do estado, serão urbanizados 45 núcleos habitacionais, onde vivem aproximadamente 45 mil famílias. As obras devem remanejar para conjuntos habitacionais mais de 5,2 mil famílias. A prefeitura da cidade será a responsável pelas obras de urbanização e saneamento, em parceria com a Sabesp. As famílias removidas serão realocadas em moradias construídas pela CDHU. As áreas onde serão construídas as novas moradias, no entanto, ainda estão em processo de compra.Do total de R$ 1,001 bilhão que serão investidos, R$ 250 milhões serão do PAC, para obras de urbanização e saneamento; R$ 180,2 milhões, do governo do estado, para construção de moradias; R$ 446,5 milhões, da prefeitura de São Paulo, para urbanização e construção de novas habitações; R$ 84,6 milhões, da Sabesp, para obras de saneamento; R$ 31,8 milhões, da prefeitura de São Bernardo, e R$ 7,8 milhões, da prefeitura de Guarulhos.
MELHORAR A QUALIDADE DE VIDA DAS POPULAÇÕES CARENTES É CERTAMENTE A MANEIRA MAIS COERENTE DE SE REDUZIR AS TAXAS DE VIOLÊNCIA URBANA.
fonte: Jornal Correio do Brasil - maio/2008

5 de set de 2008

Mercado Imobiliário - Soluções Criativas para Impulsionar as Vendas

ROSSI, DA ITAPLAN, E BARONI, DA MBARONI: o alvo são os 32% de consumidores que só fecham a compra depois que vendem sua propriedade

A Itaplan e a Mbaroni se unem para ajudar o cliente a vender seu imóvel usado e a comprar um novo.

VOCÊ PROVAVELMENTE já viveu essa situação: vê um apartamento na planta, se apaixona por ele, mas precisa vender seu atual imóvel para ter dinheiro suficiente para a compra. É a chamada venda casada. Ela pode viabilizar o negócio, mas muitas vezes a dificuldade em se desfazer rapidamente do imóvel, pelo preço desejado, acaba inviabilizando a transação. Por isso, a incorporadora Itaplan e a Mbaroni, uma imobiliária de São Paulo, formaram uma nova empresa justamente para ajudar seus clientes a sair desse enrosco. Funcionará da seguinte maneira: o cliente que quer vender seu apartamento e comprar um novo da Itaplan pode subtrair o valor do imóvel antigo no saldo devedor. Mesmo sem ter o dinheiro da venda na mão, pois a MBaroni ficará com a missão de comercializar – segundo eles, com o melhor custo/benefício – a propriedade no momento em que o morador quiser sair do apartamento. Isso pode ocorrer logo no lançamento do empreendimento ou um pouco antes de o novo apartamento ficar pronto. “Percebemos que as propriedades a partir de R$ 200 mil levam mais tempo para serem adquiridas, pois o comprador em geral já tem um imóvel e quer se desfazer dele para adquirir outro”, afirma um dos sócios e diretor de marketing da Itaplan, Fábio Rossi. A nova empresa, batizada de MBaroni Itaplan, está de olho nos 32% de consumidores que só fecham a compra depois que vendem sua propriedade.

A joint venture ajudará a MBaroni a dobrar seu faturamento este ano, de R$ 10 milhões para R$ 20 milhões. “Para 2009, nossa expectativa é gerar uma receita acima de R$ 60 milhões”, revela o dono da MBaroni, Marco Baroni. Já as vendas da Itaplan saltarão de R$ 1,2 bilhão em 2008 para R$ 2,2 bilhões no fim de 2009. Resultados que em parte têm a ver com a disparada do crédito imobiliário no País. “O momento é propício para uma parceria como essa desde que a fidelidade e a exclusividade no acordo entre as empresas permaneça”, afirma o consultor Antônio Carlos Cimino. O primeiro escritório da nova empresa será inaugurado nos Jardins, região nobre de São Paulo. Outros nove abrirão as portas nos próximos 12 meses na Grande São Paulo, sempre com a marca MBaroni Itaplan. “Nossa idéia é atuar em todo o território nacional e, até meados de 2009, estaremos em 30 cidades”, afirma Rossi. O investimento na fase inicial é de R$ 5 milhões. “Vamos ficar de olho nas cidades que estão se desenvolvendo no interior dos Estados”, completa ele.

Como aliados para este desafio de crescimento, a nova empresa conta com a Rede Secovi, uma malha de imobiliárias independentes que atuam em conjunto utilizando, sobretudo, a internet. A rede conta com 30 imobiliárias na capital e 100 no interior de São Paulo. Dessa forma, o cliente da MBaroni Itaplan terá 130 empresas oferecendo sua propriedade no mercado. “Quem representa tem a exclusividade e recebe 50% da comissão quando a propriedade é vendida. A outra metade é de quem vende”, explica o diretor da rede, Élbio Fernandez Mera. Na prática, corretores especializados vão explicar, nos estandes de venda, como funciona a nova empresa. Só em treinamento de pessoal, foi injetado R$ 1,5 milhão. Mais de 150 funcionários foram contratados. “Com o passar do tempo, muitas pessoas querem mudar para um apartamento novo ou renovar seus investimentos, e nós podemos mostrar as melhores opções e ainda vender o antigo sem pressa”, explica Rossi. Na pressa de se desfazer de seus imóveis e não perder a oportunidade de compra de um novo, alguns proprietários fecham negócios com valores abaixo do mercado. “É por isso que estamos aqui”, enfatiza, com bom humor, o diretor da MBaroni.
fonte: Isto é Dinheiro - 27/08/2008 -

Sucessão Empresarial - Os aprendizes de Trump


RETRATO DE FAMÍLIA: o bilionário Donald Trump ao lado dos filhos Ivanka, Eric e Don Jr. Os três já trabalham nas empresas do pai

Como o magnata Donald Trump está preparando os seus filhos para comandarem seu império de imóveis, hotéis e cassinos

VOCÊ ESTÁ DEMITIDO! É ASSIM QUE DONALD TRUMP, O FAMOSO bilionário do setor de construções, dispensa os participantes de seu reality show O Aprendiz.

Conhecido na América como The Donald, o magnata, com uma fortuna pessoal de US$ 3 bilhões, convive diariamente com três figuras que dificilmente mandará para a rua: seus filhos. Há tempos Trump prepara Don Jr., de 30 anos, Ivanka, de 26, e Eric, de 24, para que eles perpetuem o nome Trump como uma grife global. Oportunidades não faltam. A empresa, que começou com Fred Trump (1905-1999), pai de Donald Trump, em 1920, é hoje um conglomerado que reúne edifícios (25 só na cidade de Nova York), hotéis, cassinos, campos de golfe e diversas empreitadas à parte, como uma agência de modelos, uma marca de vodka e de água e até uma universidade online. "Estou aprendendo com o melhor", disse à DINHEIRO Eric Trump, um dos filhos do magnata, de seu escritório localizado na Trump Tower, um imponente prédio na Quinta Avenida, no coração de Manhattan. Eric atualmente ocupa a vice-presidência das Organizações Trump e tem passado por uma espécie de prova de fogo ao lado dos irmãos Don Jr. e Ivanka. Os três têm pela frente a missão de tocar a companhia e, mais do que isso, conseguir manter a aura de sucesso da marca Trump - muito alimentada por Donald Trump, quase um pop star do mundo dos negócios.
Os três pupilos, todos do primeiro casamento, com a ex-esquiadora e modelo Ivana Trump, ocupam o mesmo cargo de vice-presidentes-executivos para desenvolvimento e aquisições. Na corrida pelo comando, trabalham arduamente. Chegam à Trump Tower todos os dias antes das 8 horas da manhã e saem por volta das 10 horas da noite. Atualmente, as Organizações Trump estão envolvidas em mais de 70 projetos no mundo, a maioria na área hoteleira na América Central, em países como México e Caribe. Isso, por enquanto. Os Trump anunciaram que estão em busca de mais oportunidades. "Certamente queremos fazer negócios na América do Sul. Porém, somos muito seletivos ao entrar em um país, sobretudo em um mercado decisivo como o Brasil", explica Eric Trump. Além disso, há planos no Oriente. No mês passado começaram a vender apartamentos na Dubai Tower, o primeiro projeto no Golfo Pérsico, e Don Jr. pretende criar um fundo de US$ 1 bilhão para atender à demanda por casas luxuosas na Índia. Dos três, Don Jr. é o que está na empresa há mais tempo. Começou aos 13 anos negócios da família como recepcionista no Castelo Trump, em New Jersey. Ganhava um salário mínimo. Mais tarde, na faculdade, passou por uma fase de rebeldia, com várias noites de bebedeiras, o que fez todos duvidarem de que um dia voltaria a trabalhar com o pai. Em 2003, Don decidiu reassumir seu posto de sucessor. Com grande estilo, é bom frisar.

Em 2004, quando propôs casamento a sua então namorada, a modelo Vanessa Haydon, o pedido foi feito em um shopping, em frente de dezenas de fotógrafos. E assim, mais uma vez, os Trump viraram manchete de jornal.
A mídia sempre acompanhou a vida dos Trump. Quando Donald e Ivana se separaram, em 1992, o escândalo conjugal perdurou nos tablóides por três meses consecutivos. Após este período, o bilionário ainda se casou duas outras vezes e teve outros dois filhos. Tiffany, com 14 anos, de sua união com a modelo Marla Maples, e o pequeno Barron William Trump, de dois anos, de seu terceiro casamento, com a eslovena Melania Knauss. "Não dá para comparar os filhos que trabalham com ele com os outros, pois há uma grande diferença de idade. Eu, conhecendo ele, diria que ele não vai deixar a empresa tão cedo", resume Ricardo Bellino, o empresário brasileiro que negociou com Trump a construção de um campo de golfe de luxo em São Paulo - que acabou não vingando. Apesar disso, Bellino concorda que Trump já divide as responsabilidades com os filhos. "A Ivanka já está substituindo Donald na questão da imagem do grupo."

Conhecida por um estilo glamouroso, a bela Ivanka começou a trabalhar como modelo aos 16 anos. Após uma carreira de sucesso, atualmente só aparece em anúncios de produtos Trump. Ela está nos outdoors de Nova York anunciando o novo edifício de apartamentos no bairro do Soho. Ivanka e Eric se aproximaram muito na ocasião do divórcio dos pais. Foram tempos difíceis. Na mesma época, Donald Trump chegaria a decretar falência em seus negócios, devido a complicações na construção do Trump Taj Mahal.
Eric, por sua vez, começou há dois anos na empresa e é o mais articulado dos três. Com o tempo, a maré mudou e em 2005 as finanças das Organizações Trump conseguiram se recuperar por completo. A chegada dos três jovens executivos imprime um novo ritmo. Com eles, há fôlego para projetos ousados, com maior tecnologia e de arquitetura mais moderna. "O único problema, no caso dos filhos do Trump, é a impossibilidade de se transferir por DNA o carisma que Donald sabe utilizar. Pode ser que não agrade a todos, mas funciona", opina José Roberto Martins, consultor de marcas da Global Brands.
fonte: Isto é Dinheiro - 29/08/2008 - por CAROLINA GUERRA

Mercado Imobiliário - Gafisa assume controle de 60% da Tenda



A Construtora Tenda e a Gafisa anunciaram ontem acordo pelo qual a primeira irá transferir 60% do seu capital para a segunda e receber desta a subsidiária Fit Residencial Empreendimentos Imobiliários, voltada à baixa renda. Segundo fato relevante divulgado pelas empresas, a Fit deverá ter, na data da incorporação, capital social mínimo de R$ 420 milhões e caixa líquido de R$ 300 milhões.


A operação evidencia consolidação esperado pelo setor que, nos últimos três anos, inundou o mercado de ações e títulos. Nesse período, 25 empresas da construção e outros segmentos imobiliários abriram capital na Bolsa. Considerando que outras cinco companhias aumentaram capital, o valor dessas captações aproximou-se de R$ 20 bilhões - recursos que, em geral, foram levantados para a rápida constituição de banco de terrenos.


Passado esse período, muitas dessas companhias perceberam não ter os recursos suficientes para tocar projetos anunciados e, em meio à elevação dos juros básicos, viram aumentar o custo de captação para formação de caixa. Algumas emitiram debêntures - caso da Cyrela, Gafisa e MRV -, enquanto outras decidiram recorrer à venda de ativos, como Inpar, Tecnisa e Abyara.


No caso da Tenda, o caixa líquido foi reduzido de R$ 376,4 milhões, em dezembro, para R$ 215,1 milhões três meses depois e para R$ 97,5 milhões em junho, quando o grupo anunciou ter banco de terrenos para 207 empreendimentos com 98.943 unidades.


A Gafisa tem disponível para construção 225 terrenos equivalentes a 65.273 unidades, com caixa líquido de R$ 775,1 milhões, em junho. A operação foi bem recebida pelos investidores, pois as ações da Tenda subiram mais de dois dígitos no pregão de ontem, após terem perdido mais da metade de seu valor em agosto. Os papéis da Gafisa registraram alta expressiva. A atitude da Tenda era esperada; analista haviam retirado a recomendação de compra de ações do grupo.


Esse foi o caso do Goldman Sachs que, na semana passada, avaliou que a empresa enfrentaria dificuldades para crescer nos próximos meses por falta de financiamento.Igual opinião foi emitida por e-mail por um profissional do Credit Suisse, que chegou a ser demitido por ter espalhado a avaliação negativa. Apesar disso, o analista responsável pelo setor no Credit Suisse rebaixou a recomendação da ação da Tenda de compra para neutra e ainda afirmou que a Tenda teria de recorrer à emissão de debêntures. Para piorar a visão dos analistas, a Tenda - assim como a Fit - atuam junto ao segmento de baixa renda, que tem sido impactado pela alta dos juros e da inflação, o que pode dificultar os planos de lançamentos.Em cenário de consolidação no setor - em que a Cyrela comprou a Agra e a Abyara vendeu a área de corretagem para a Brasil Brokers -, os analistas esperam que as empresas informem como constituirão caixa. Para o analista de construção civil do Banif Investment Banking, Mario Roberto Mariante, o ritmo de lançamentos e de vendas do setor deverá desacelerar nos próximos meses em função do encarecimento da captação de recursos."A Tenda havia dito que tinha recursos próprios para tocar seus projetos até 2009, mas achávamos que ela teria de buscar recursos no mercado. As linhas de crédito estão caras e o mercado de debêntures fechou", disse. Segundo ele, a maioria das empresas de construção civil não tem a necessidade de funding equacionada. "O caso da Tenda pode ter acelarado o processo de consolidação do setor. É esperado acordo entre Helbor e Company", afirmou. Para Mariante, as empresas terão que fazer as contas do custo dos financiamento e da rentabilidade dos projetos, levando-se em conta que os custos da construção também subiram."Para a Gafisa, a operação com a Tenda é positiva porque ela queria realmente crescer na baixa renda, mas não temos detalhes da operação", concluiu o analista. Comenta-se no mercado que o valor da Fit, que será incorporada pela Tenda, é de R$ 901,5 milhões.

Fonte: Jornal do Commercio - Andrea Cordioli

4 de set de 2008

Mercado Imobiliário - Pólos de Investimento



Conheça cinco grandes regiões brasileiras de destaque no mercado imobiliário: Manaus, Vitória, Leste Fluminense (RJ), Salvador e Itacaré.





Uma característica marcante do atual momento de forte expansão imobiliária é a atuação agressiva de grandes incorporadoras em regiões nas quais ainda não atuavam. Com isso, surge o desafio de entender as peculiaridades de cidades que se mostram promissoras para essa empreitada de expansão nacional. Isso porque, mesmo fazendo parte de um mesmo contexto - a tão falada expansão da oferta de crédito e capitalização de empresas da construção civil - cada região tem suas alavancas específicas de crescimento, como o caso do Leste Fluminense, que se beneficia com a construção do Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro), de proporções gigantescas.



Liderança na região Norte

Manaus expande mercado de imóveis, apoiada no desenvolvimento industrial, e se torna uma das cidades mais atraentes para incorporadoras em busca de novas praças



O mercado imobiliário na capital do Amazonas transborda prosperidade. Em 2007, foram licenciados 4,4 milhões de m² de obras na construção civil, número 76% maior que em 2005 - quando as licenças abrangeram 2,5 milhões de m². Ainda no ano passado, registrou-se o lançamento de 1.649 empreendimentos na cidade. Segundo previsão do Crea-AM (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura do Amazonas), esse volume será 40% mais elevado, em 2008. Apenas nos três primeiros meses deste ano, foram 633 lançamentos na região.As explicações para o crescimento do setor em Manaus se voltam, inevitavelmente, à força do pólo industrial local. De acordo com dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), nos últimos cinco anos a indústria no Amazonas cresceu 33,8% - bem acima dos 21,7% da média nacional. Esse movimento de vigor histórico na área industrial acaba espalhando efeitos benéficos sobre o mercado de imóveis - sobretudo quando conjugado à estabilidade econômica e à fartura de crédito para empresas e população.O raciocínio é simples: o desenvolvimento na área industrial eleva a renda dos empregados e viabiliza a ampliação dos negócios - o que, por sua vez, amplia a oferta de vagas. O bom momento também favorece a segurança do trabalhador quanto à sua permanência no emprego. Em paralelo, o financiamento à habitação é abundante, com prazos que chegam a 30 anos, enquanto a região possui uma intensa demanda reprimida por moradia. Junte-se os pontos e chega-se, em parte, ao que atrai incorporadoras de todo o Brasil a Manaus.São muitas as empresas que enxergam boas oportunidades de lucro na região. E o melhor: com potencial de retorno rápido. A Tecnisa ingressou no mercado local em dezembro de 2007, com o lançamento do Maison Ephigênio Salles, edifício de alto padrão que já está 60% vendido. Em junho último, diversificou sua atuação e apresentou o River Park Residencial Clube, voltado à classe média baixa. São 19 blocos de quatro andares, num terreno de 44 mil m².A empresa informa que 90% das 304 unidades já foram vendidas. O VGV (Valor Geral de Venda) do River Park é de R$ 47,5 milhões - 30% da Tecnisa e o restante da Tecnopar e BR Corp, parceiras no empreendimento. "As expectativas do retorno positivo em Manaus são muito boas e já procuramos outros terrenos na cidade", adianta o diretor comercial da Tecnisa, Douglas Duarte.Quem também está presente na cidade, já há dois anos, é a Patrimônio Empreendimentos. São três projetos acumulados (dois residenciais e um comercial), com um quarto a caminho - apartamentos de R$ 100 mil a 150 mil, com VGV de R$ 60 milhões e lançamento previsto para outubro.A Rossi Residencial, por sua vez, arquiteta para o início de 2009 seu primeiro lançamento no mercado amazonense. A companhia oficializou em julho de 2007 uma parceria com a Capital, construtora que atua em Manaus há 23 anos e que detém um banco de 40 terrenos próprios. O acordo prevê exclusividade na incorporação de empreendimentos na capital do Estado, e pode ser estendido a outros municípios da região Norte.A intenção é lançar perto de R$ 1 bilhão em VGV nos próximos cinco anos, considerando casas e apartamentos, em vários segmentos de renda familiar. A Capital fará a gestão imobiliária e a execução das obras, enquanto à Rossi caberá a estruturação financeira dos projetos da parceria."O que nos atraiu à região, em primeiro lugar, foi o potencial do universo de consumidores", explica o diretor da Rossi, Fernando Nascimento. Nesse aspecto, pelas contas do Sinduscon-AM (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas), existe uma massa assalariada de 70 mil pessoas, enquadrada na classe média, apenas no distrito industrial da cidade. Além disso, Manaus ostenta a terceira maior renda per capita do País e o quarto maior PIB (Produto Interno Bruto).Nascimento conta que outro chamativo para a Rossi foi o fato de o município crescer "acima da média do Brasil" - aproximadamente 10% a mais, em relação às demais capitais. Vale mencionar ainda que a cidade ostenta a nona maior população brasileira, com cerca de 1,64 milhão de habitantes, e que sozinha responde por 98% da economia do Amazonas - enquanto o Estado corresponde a 55% da economia da região Norte.Parcerias locaisEmpresas locais também tiram proveito do boom imobiliário da região, tal como grandes investidores de capital aberto. Várias construtoras amazonenses seguiram a linha da parceria entre Capital e Rossi, e firmaram acordos com companhias vindas de outros Estados. Aquelas que permaneceram trabalhando sozinhas se viram forçadas a algumas alterações de mentalidade: "As empresas tiveram que repensar os projetos e racionalizar os custos, eliminar desperdícios - isso porque, com uma oferta muito grande, houve queda no preço do metro quadrado dos imóveis", destaca Joaquim Auzier de Almeida, presidente do Sinduscon-AM. Os bons resultados das empresas locais são notáveis. A Cristal Engenharia, sediada na cidade, conseguiu vender todo o seu residencial Thiago de Mello (duas torres de 20 andares) em apenas 48 horas - batendo um recorde no segmento local de comercialização imobiliária. Na área comercial, um exemplo que se destaca no cenário manauense é a construção de um shopping center por parte do grupo português Sonae Sierra Brasil. Localizado no bairro de Adrianópolis, o Manauara Shopping tem inauguração prevista para março/2009, e alcançará um volume de 1,5 milhão de pessoas - com abertura de três mil postos de trabalho. Serão 262 lojas em mais de 43 mil m² de área bruta locável. Investimento no projeto: R$ 175 milhões.No campo da infra-estrutura, outros R$ 576 milhões estão sendo aplicados na região, no âmbito de um programa de desenvolvimento econômico e social do Estado, financiado pelo BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), com contrapartidas do governo do Amazonas. Entre as obras está uma ponte sobre o rio Negro, com 3,5 km de extensão, parte estaiada, que vai facilitar o escoamento de produtos locais via transporte multimodal (fluvial e rodoviário) - além de permitir a expansão do desenvolvimento econômico à outra parte do rio, nas cidades de Iranduba e Manacapuru.



Desenvolvimento fluminense



Construção de novo complexo petroquímico atrai investimentos no Leste Fluminense, com instalação de centenas de obras industriais e aumento da demanda por empreendimentos econômicos e supereconômicos



Uma combinação de fatores favoráveis que inclui desde a facilidade ao crédito, forte demanda reprimida e uma série de investimentos do setor público está trazendo novos ventos à região metropolitana do Rio de Janeiro. Sobretudo ao Leste Fluminense, que já vive sob a influência da construção do Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro) e vem atraindo a atenção de investidores. Embora não haja dados precisos sobre o número de lançamentos previstos, especialistas do setor são unânimes ao afirmar que a demanda por empreendimentos nos próximos anos é expressiva. Basta analisar o potencial de um único projeto: o novo pólo petroquímico (cujas obras formalmente já foram inauguradas no município de Itaboraí e devem ser finalizadas em 2012) ocupará uma área de 45 milhões de m2 e receberá investimentos da ordem de US$ 8 bilhões. "Mais US$ 4 bilhões devem ser investidos com a instalação de outras 200 empresas no entorno do complexo, atraindo milhares de trabalhadores", observa Joaquim Ferreira, presidente da Ademi-Niterói (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Niterói). Os dados ainda são incertos, mas a expectativa do setor é que 150 mil novos empregos diretos e indiretos serão gerados graças à construção do complexo. O número impressiona e, pelo menos em um primeiro momento, deve fazer com que a oferta de edifícios residenciais econômicos e supereconômicos monopolize a atenção dos empreendedores, ávidos para atender a enorme demanda habitacional da região. A incorporadora MDL Realty já está de olho nesse mercado. Em parceria com a construtora e incorporadora niteroiense Pinheiro Pereira, acaba de fechar uma parceria para a construção de um empreendimento voltado à baixa renda na cidade de Itaboraí. Ainda em fase de estudo, a empresa pretende fincar sua bandeira na cidade ofertando unidades com valores que variam de R$ 70 mil a R$ 75 mil. "Pretendemos atender à demanda para esse tipo de empreendimento econômico, que será muito forte na região do complexo", confirma Flávio Velloso, diretor de incorporação da MDL Realty. Oferta diversificadaVizinha à pequena Itaboraí (com cerca de 200 mil habitantes), São Gonçalo também espera por dias melhores. Com mais de um milhão de habitantes, a cidade é uma das maiores apostas da MDL Realty. "Há uma demanda reprimida que tende a se agravar com a construção do Comperj", explica Velloso. Em parceria com a Living, marca criada pela Cyrela para o mercado de baixa e média baixa renda, a empresa se prepara para lançar o condomínio residencial Eco Park. Serão 450 unidades destinadas à média baixa renda, com áreas entre 55 m2 e 70 m2, que variarão na faixa de R$ 100 mil a R$ 160 mil. Mas não serão apenas as torres populares que darão vida ao novo cenário do Leste Fluminense. Para abrigar do operário ao alto escalão, especialistas apostam em uma oferta de produtos diversificada, fator que colocará a cidade de Niterói na mira dos investidores. Alguns números já dão pistas do potencial de crescimento da cidade, um dos metros quadrados mais caros do Estado do Rio de Janeiro. Segundo a Ademi-Niterói, o mercado da construção civil local estima, para 2008, um valor de vendas da ordem de R$ 1 bilhão, com incremento de 25% comparado aos números de 2007, quando foram lançadas 2.400 unidades. E esse incremento tende a se intensificar com a chegada do complexo. Atenta a esse nicho, a incorporadora Agra tem planos para lançar ainda em 2008 um residencial de alto padrão na praia de Charitas, região nobre da cidade. Ainda em fase de aprovação de projeto, o empreendimento ofertará 52 unidades de três a quatro dormitórios. "Será um empreendimento precificado a R$ 4 mil o metro quadrado", conta Márcio Buk, diretor da unidade Agra do Rio de Janeiro.Planejamento e risco de "favelização"Embora o futuro seja extremamente promissor, o mercado imobiliário fluminense vive um clima de expectativa. "A corrida imobiliária no Leste Fluminense já está acontecendo, mas o mercado está cauteloso", observa Velloso. Desde que a construção do pólo petrolífero foi anunciada, os preços triplicaram. Para a maioria dos empreendedores ouvidos pela reportagem, o "pulo do gato" será identificar qual o momento certo para fazer grandes aportes na região. "Já estamos com as áreas de grandes terrenos todas mapeadas. Agora, temos de acertar nosso timing de entrada", conta o diretor da MDL Realty, que acredita que o "boom do Comperj" se efetivará a partir de 2010. A falta de infra-estrutura urbana é um dos principais gargalos da região, sobretudo em Itaboraí, cidadezinha marcada pelos inúmeros sítios e fazendas existentes ali. Segundo José Conde Caldas, diretor de assuntos urbanos da Ademi-Rio e presidente da construtora Concal, esse fator pode frear novos investimentos a curto prazo na cidade. "Ainda estamos examinando a região. A existência de loteamentos não autorizados é muito grande", explica. O diretor lembra que, para criar novos bairros, caberá ao empreendedor oferecer como contrapartida projetos de urbanização à cidade.Aliás, quando o assunto é planejamento urbano, o presidente da Ademi-Niterói, Joaquim Ferreira, é enfático ao alertar para o enorme risco de "favelização" nas cidades localizadas no entorno do complexo. Sobretudo se a construção de moradias e os investimentos em redes de água, luz e esgoto para atender à população que chegará com a construção do complexo não forem rapidamente efetivadas. "Para onde vai a mão-de-obra quando a construção acabar? Não podemos permitir que aconteça algo semelhante com o que aconteceu com Brasília. A ocupação urbana terá de ser feita de modo ordenado para atender a esses trabalhadores", ressalta. Para ele, as ações mitigadoras do impacto da construção do Comperj terão de ser muito grandes. No quesito transporte público, o diretor queixa-se da negligência do Estado que, durante anos, não investiu nessas regiões. "A extensão das linhas de trem e de metrô é pequena e não dá vazão ao enorme fluxo", lembra Ferreira.



Impulsão capixaba



Baseada numa estrutura de portos e exploração mineral, região metropolitana de Vitória projeta R$ 5,7 bilhões em lançamentos imobiliários até 2009



Agentes imobiliários do Espírito Santo apostam que o mercado capixaba (concentrado, sobretudo, na capital Vitória e em municípios do entorno como Vila Velha, Serra e Cariacica) vai se tornar, já em 2008, a quarta preferência nacional de investimentos no setor, atrás apenas de São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador. O otimismo baseia-se numa enxurrada de números grandiosos, alguns na esfera da projeção, muitos já consolidados.Segundo a Ademi-ES (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo), em 2005 foram lançadas na região 5.015 unidades. No ano passado, esse número saltou para 7.423. Considerada a fatia de maio de 2007 a maio de 2008, a Grande Vitória acumula 9.500 novas unidades habitacionais.Outro levantamento, feito pela Kfuri Consultoria e Negócios, estima para os próximos cinco anos um volume de 75 mil unidades a serem oferecidas no Estado, com base em projetos já aprovados e em trâmite de aprovação nas prefeituras capixabas. Seriam R$ 9 bilhões em lançamentos no período, sendo R$ 5,7 bilhões (48 mil unidades em 3,8 milhões de m²) apenas no biênio 2008 e 2009. As estatísticas positivas estão diretamente conectadas ao sucesso do parque industrial na região. Apenas para 2008, estão previstos R$ 15 bilhões em aportes do setor privado direcionados especialmente aos segmentos que são destaque por lá - exploração de petróleo e gás, indústria de transformação e extração mineral. Trata-se de um incremento de 50% em relação aos R$ 10 bilhões aplicados em 2007.De acordo com declarações do vice-governador do Estado, Ricardo Ferraço, o Espírito Santo vai se consolidar este ano como o maior fornecedor de gás natural do País. "Estamos fornecendo 6 milhões de m³/dia, e a meta é que até o final do ano estejamos fornecendo 10 milhões de m³/dia", afirma.Vetor da demandaA mão-de-obra que sustenta esse movimento industrial é o vetor mais significativo da demanda imobiliária na região. Tanto que o segmento de residências econômicas destaca-se no boom local. A construtora e incorporadora paulistana Tibério chegou com força à Grande Vitória em 2006 e, depois de lançar duas torres de altíssimo padrão, focou a classe C num empreendimento de 1.580 apartamentos, com preços entre R$ 100 e R$ 120 mil, no município de Serra. "Existe demanda em todos os setores econômicos. Estamos atuando na faixa de R$ 100 mil a R$ 3 milhões", conta o diretor de engenharia da empresa, Paulo Tibério.O projeto mais recente da construtora retorna ao município de Vitória e à classe média, com valor das unidades próximo a R$ 300 mil. "Para 2008, temos um VGV (Valor Geral de Venda) total de R$ 250 milhões sendo lançado na região, em quatro empreendimentos. E a projeção é de crescimento nos próximos anos", informa o diretor.O caso da Tibério é atípico, na medida em que a empresa construiu toda uma estrutura em Vitória. "Só a obra de Serra (com 1.580 unidades) tem um VGV de R$ 70 milhões. Justifica uma filial nossa na região", argumenta Paulo Tibério. A maioria das 16 empresas que passaram a atuar no Espírito Santo, somente no ano passado, preferiu firmar parcerias com empresas locais. No caso da carioca Patrimóvel, voltada à comercialização imobiliária, a diretriz escolhida foi incorporar uma empresa local, a Pointer Imóveis. Com isso, passou a contar com uma equipe de 100 corretores, divididos em três pontos de atendimento na Grande Vitória. Até o início de novembro, seis empreendimentos terão vendas exclusivas da Patrimóvel, num valor total de R$ 200 milhões. Logística facilitadaAlém das vendas aquecidas, o mercado capixaba oferece vantagens adicionais aos construtores - aspectos em que os principais centros urbanos do País já falham. "Existe na região maior facilidade em termos de logística", observa Paulo Tibério. "Um exemplo é o trânsito. A rede viária oferece bons acessos às transportadoras de materiais. Posso fazer o pedido e, se estiver disponível no estoque da fornecedora, entregam na obra no dia seguinte."Tibério complementa que a diversidade e a qualidade dos fabricantes não são problemas. "Há indústrias de bloco estrutural, boas usinas de concreto", menciona. Em relação ao custo dos materiais, o diretor de engenharia chegou à conclusão de que são menores em Vitória, comparados aos custos de São Paulo. No entanto, o que poderia abrir margens mais folgadas de lucratividade, ou mesmo provocar uma redução no preço final dos empreendimentos, acaba anulado pelo grande gargalo do setor, atualmente: a falta de mão-de-obra."Temos quase 400 operários atuando lá e oferecemos R$ 200 para quem trouxesse um amigo para trabalhar, e mais R$ 200 caso o amigo fosse efetivado. Sabe quantas pessoas conseguimos? Nenhuma", relata Tibério. "Se falta até mão-de-obra operária, imagine a mais especializada."A saída encontrada pela empresa foi buscar trabalhadores em Minas Gerais. "Se gasto R$ 3,80/m² para fazer uma alvenaria em São Paulo, chego aos mesmos R$ 3,80 no Espírito Santo (apesar do valor inferior do custo de construção), somados os gastos que tenho com alojamento, almoço, jantar e transporte dos trabalhadores", expõe o diretor.Apesar da adversidade com a mão-de-obra, o balanço geral é favorável para o mercado capixaba, garante Tibério - até porque, consegue-se atingir um preço de venda dos produtos similar ao da capital paulista. "Acredito que o desenvolvimento na região é muito consistente, está baseado em empresas que são as propulsoras da economia brasileira", opina.



Capital nordestina


Demanda reprimida, boa infra-estrutura e amplo potencial de crescimento são os diferenciais dos mercados de Salvador e Itacaré, que deslancham com a venda de apartamentos compactos, complexos turísticos e imóveis de segunda residência


O mercado imobiliário do Estado mais rico e com maior exploração do turismo no Nordeste, a Bahia, vive o melhor momento dos últimos 30 anos, segundo a Ademi-BA (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia). Só no primeiro trimestre deste ano, o Estado apresentou um aumento de 200% nas vendas em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo a marca de três mil unidades comercializadas. Nesse cenário aquecido, a capital baiana e Itacaré, no sul da região, destacam-se como os pólos mais promissores, caracterizados por demanda reprimida, boa infra-estrutura e amplo potencial de crescimento. "A expectativa é ultrapassarmos, em 2008, a marca de 12 mil imóveis vendidos no Estado", comemora o presidente da Ademi-BA, Walter Barretto Jr.Em Salvador, dados da Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município confirmam o crescimento. As solicitações de alvarás de construção, entre os meses de fevereiro e julho deste ano, apontam um aumento de 14,5% em relação ao mesmo período de 2007.Os edifícios residenciais são os itens de maior participação no resultado. Nesse grupo, as unidades de dois e três dormitórios representam a maior parte das vendas, em especial nos bairros de Imbuí, Alphaville e nas proximidades da Avenida Paralela, áreas ainda pouco adensadas.Atentas ao potencial do mercado, empresas como Rossi, Odebrecht, Gafisa, Cyrela e Helbor já fincaram estacas nessa região. Só a Rossi pretende investir R$ 1,2 bilhão nos próximos três anos na implantação de novos empreendimentos imobiliários na capital baiana. "Chegamos na cidade para ficar", informa Fernando Motta, diretor de Negócios da Rossi na Bahia. Segundo ele, a estratégia da Rossi engloba formar parcerias com empresas locais, adquirir terrenos em diversos pontos, empregar mão-de-obra local e trabalhar detalhadamente cada projeto."O aquecimento do mercado imobiliário de Salvador já vem acontecendo de forma consistente há alguns anos", comenta Marcelo Bonanata, diretor de vendas da Helbor. "Agora, com as empresas capitalizadas, aumenta o interesse em diversificar geograficamente a atuação, explorando novos nichos que antes estavam reprimidos", continua.A Helbor ingressou na região recentemente, após firmar parceria com a incorporadora e construtora EBM. Logo após o lançamento, o primeiro empreendimento resultante da iniciativa - com duas torres e unidades de 64 m² a 157 m² - já estava 80% comercializado. Diante do resultado positivo, a empresa se prepara para realizar, ainda neste ano, um segundo lançamento, também nas proximidades da Avenida Paralela, para atender um público de perfil semelhante, que vive e trabalha em Salvador e busca uma moradia condizente com o estilo de vida contemporâneo. "Essa área é o novo vetor de crescimento da cidade. Está entre a praia e o aeroporto e reúne hoje uma imensa variedade de serviços ao longo dos seus 16 km de extensão como hipermercados, faculdades, shoppings etc.", explica o executivo da Helbor.A localização é a mesma onde Gafisa e OAS lançaram juntas, este ano, o Manhattan Square, primeiro empreendimento threetop (complexo de torres residenciais, empresariais e shopping com lojas e serviços). A demanda por edifícios de uso misto em alto padrão também é a aposta da OEI (Odebrecht Empreendimentos Imobiliários), que lançou o Boulevard Side, composto por uma torre residencial e outra empresarial. "O mercado soteropolitano precisava de um empreendimento com essa diversidade estrutural e que trouxesse inovações nos critérios de acessibilidade aos prédios, segurança e tecnologia", acrescenta o diretor de contrato da OEI, Djean Cruz.TurismoEm Itacaré (a 428 km de Salvador), os motivos que explicam o boom imobiliário são bem diferentes de Salvador. Caracterizada por ser um centro de forte apelo turístico, com uma sucessão de praias e de morros cobertos por florestas e coqueirais, possui as áreas mais valorizadas do Nordeste brasileiro, com mercado muito direcionado para segunda residência de luxo. Para se ter uma idéia, o metro quadrado que, em 2002, era avaliado em US$ 1 mil passou para US$ 16 mil atualmente, de acordo com dados da consultoria Newmark Knight Frank. Uma série de empreendimentos, como o seis estrelas Warapuru Resort & Hotel, composto por hotel e condomínio privado de alto padrão, começa a tomar conta da paisagem da chamada Costa do Cacau. Há alguns anos, a região é visada por grupos de investidores estrangeiros, sobretudo portugueses e espanhóis, que vêm desenvolvendo seus projetos à beira das praias baianas para atender os turistas europeus. "Hoje, porém, a demanda doméstica é mais importante do que a internacional por causa da conjuntura econômica marcada pela crise imobiliária norte-americana e pela desvalorização do dólar frente ao real", explicou Diogo Canteras, consultor da HVS Consulting & Valuation, durante o Nordeste Invest, evento realizado pela Adit (Associação de Desenvolvimento Imobiliário e Turístico), em junho. Mas, segundo ele, em no máximo três anos, o interesse dos estrangeiros pela região tende a aumentar, justamente quando muitos projetos recém-lançados ficarão prontos. Os empreendedores com foco em turismo contam com isso. Afinal, para todo o Nordeste a expectativa é que pelo menos 150 projetos estritamente de segunda residência movimentem cerca de 7,5 mil unidades até 2014.



fonte: Construção mercado 86 - setembro 2008