4 de set de 2008

Mercado Imobiliário - Pólos de Investimento



Conheça cinco grandes regiões brasileiras de destaque no mercado imobiliário: Manaus, Vitória, Leste Fluminense (RJ), Salvador e Itacaré.





Uma característica marcante do atual momento de forte expansão imobiliária é a atuação agressiva de grandes incorporadoras em regiões nas quais ainda não atuavam. Com isso, surge o desafio de entender as peculiaridades de cidades que se mostram promissoras para essa empreitada de expansão nacional. Isso porque, mesmo fazendo parte de um mesmo contexto - a tão falada expansão da oferta de crédito e capitalização de empresas da construção civil - cada região tem suas alavancas específicas de crescimento, como o caso do Leste Fluminense, que se beneficia com a construção do Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro), de proporções gigantescas.



Liderança na região Norte

Manaus expande mercado de imóveis, apoiada no desenvolvimento industrial, e se torna uma das cidades mais atraentes para incorporadoras em busca de novas praças



O mercado imobiliário na capital do Amazonas transborda prosperidade. Em 2007, foram licenciados 4,4 milhões de m² de obras na construção civil, número 76% maior que em 2005 - quando as licenças abrangeram 2,5 milhões de m². Ainda no ano passado, registrou-se o lançamento de 1.649 empreendimentos na cidade. Segundo previsão do Crea-AM (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura do Amazonas), esse volume será 40% mais elevado, em 2008. Apenas nos três primeiros meses deste ano, foram 633 lançamentos na região.As explicações para o crescimento do setor em Manaus se voltam, inevitavelmente, à força do pólo industrial local. De acordo com dados do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), nos últimos cinco anos a indústria no Amazonas cresceu 33,8% - bem acima dos 21,7% da média nacional. Esse movimento de vigor histórico na área industrial acaba espalhando efeitos benéficos sobre o mercado de imóveis - sobretudo quando conjugado à estabilidade econômica e à fartura de crédito para empresas e população.O raciocínio é simples: o desenvolvimento na área industrial eleva a renda dos empregados e viabiliza a ampliação dos negócios - o que, por sua vez, amplia a oferta de vagas. O bom momento também favorece a segurança do trabalhador quanto à sua permanência no emprego. Em paralelo, o financiamento à habitação é abundante, com prazos que chegam a 30 anos, enquanto a região possui uma intensa demanda reprimida por moradia. Junte-se os pontos e chega-se, em parte, ao que atrai incorporadoras de todo o Brasil a Manaus.São muitas as empresas que enxergam boas oportunidades de lucro na região. E o melhor: com potencial de retorno rápido. A Tecnisa ingressou no mercado local em dezembro de 2007, com o lançamento do Maison Ephigênio Salles, edifício de alto padrão que já está 60% vendido. Em junho último, diversificou sua atuação e apresentou o River Park Residencial Clube, voltado à classe média baixa. São 19 blocos de quatro andares, num terreno de 44 mil m².A empresa informa que 90% das 304 unidades já foram vendidas. O VGV (Valor Geral de Venda) do River Park é de R$ 47,5 milhões - 30% da Tecnisa e o restante da Tecnopar e BR Corp, parceiras no empreendimento. "As expectativas do retorno positivo em Manaus são muito boas e já procuramos outros terrenos na cidade", adianta o diretor comercial da Tecnisa, Douglas Duarte.Quem também está presente na cidade, já há dois anos, é a Patrimônio Empreendimentos. São três projetos acumulados (dois residenciais e um comercial), com um quarto a caminho - apartamentos de R$ 100 mil a 150 mil, com VGV de R$ 60 milhões e lançamento previsto para outubro.A Rossi Residencial, por sua vez, arquiteta para o início de 2009 seu primeiro lançamento no mercado amazonense. A companhia oficializou em julho de 2007 uma parceria com a Capital, construtora que atua em Manaus há 23 anos e que detém um banco de 40 terrenos próprios. O acordo prevê exclusividade na incorporação de empreendimentos na capital do Estado, e pode ser estendido a outros municípios da região Norte.A intenção é lançar perto de R$ 1 bilhão em VGV nos próximos cinco anos, considerando casas e apartamentos, em vários segmentos de renda familiar. A Capital fará a gestão imobiliária e a execução das obras, enquanto à Rossi caberá a estruturação financeira dos projetos da parceria."O que nos atraiu à região, em primeiro lugar, foi o potencial do universo de consumidores", explica o diretor da Rossi, Fernando Nascimento. Nesse aspecto, pelas contas do Sinduscon-AM (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Amazonas), existe uma massa assalariada de 70 mil pessoas, enquadrada na classe média, apenas no distrito industrial da cidade. Além disso, Manaus ostenta a terceira maior renda per capita do País e o quarto maior PIB (Produto Interno Bruto).Nascimento conta que outro chamativo para a Rossi foi o fato de o município crescer "acima da média do Brasil" - aproximadamente 10% a mais, em relação às demais capitais. Vale mencionar ainda que a cidade ostenta a nona maior população brasileira, com cerca de 1,64 milhão de habitantes, e que sozinha responde por 98% da economia do Amazonas - enquanto o Estado corresponde a 55% da economia da região Norte.Parcerias locaisEmpresas locais também tiram proveito do boom imobiliário da região, tal como grandes investidores de capital aberto. Várias construtoras amazonenses seguiram a linha da parceria entre Capital e Rossi, e firmaram acordos com companhias vindas de outros Estados. Aquelas que permaneceram trabalhando sozinhas se viram forçadas a algumas alterações de mentalidade: "As empresas tiveram que repensar os projetos e racionalizar os custos, eliminar desperdícios - isso porque, com uma oferta muito grande, houve queda no preço do metro quadrado dos imóveis", destaca Joaquim Auzier de Almeida, presidente do Sinduscon-AM. Os bons resultados das empresas locais são notáveis. A Cristal Engenharia, sediada na cidade, conseguiu vender todo o seu residencial Thiago de Mello (duas torres de 20 andares) em apenas 48 horas - batendo um recorde no segmento local de comercialização imobiliária. Na área comercial, um exemplo que se destaca no cenário manauense é a construção de um shopping center por parte do grupo português Sonae Sierra Brasil. Localizado no bairro de Adrianópolis, o Manauara Shopping tem inauguração prevista para março/2009, e alcançará um volume de 1,5 milhão de pessoas - com abertura de três mil postos de trabalho. Serão 262 lojas em mais de 43 mil m² de área bruta locável. Investimento no projeto: R$ 175 milhões.No campo da infra-estrutura, outros R$ 576 milhões estão sendo aplicados na região, no âmbito de um programa de desenvolvimento econômico e social do Estado, financiado pelo BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social), com contrapartidas do governo do Amazonas. Entre as obras está uma ponte sobre o rio Negro, com 3,5 km de extensão, parte estaiada, que vai facilitar o escoamento de produtos locais via transporte multimodal (fluvial e rodoviário) - além de permitir a expansão do desenvolvimento econômico à outra parte do rio, nas cidades de Iranduba e Manacapuru.



Desenvolvimento fluminense



Construção de novo complexo petroquímico atrai investimentos no Leste Fluminense, com instalação de centenas de obras industriais e aumento da demanda por empreendimentos econômicos e supereconômicos



Uma combinação de fatores favoráveis que inclui desde a facilidade ao crédito, forte demanda reprimida e uma série de investimentos do setor público está trazendo novos ventos à região metropolitana do Rio de Janeiro. Sobretudo ao Leste Fluminense, que já vive sob a influência da construção do Comperj (Complexo Petroquímico do Rio de Janeiro) e vem atraindo a atenção de investidores. Embora não haja dados precisos sobre o número de lançamentos previstos, especialistas do setor são unânimes ao afirmar que a demanda por empreendimentos nos próximos anos é expressiva. Basta analisar o potencial de um único projeto: o novo pólo petroquímico (cujas obras formalmente já foram inauguradas no município de Itaboraí e devem ser finalizadas em 2012) ocupará uma área de 45 milhões de m2 e receberá investimentos da ordem de US$ 8 bilhões. "Mais US$ 4 bilhões devem ser investidos com a instalação de outras 200 empresas no entorno do complexo, atraindo milhares de trabalhadores", observa Joaquim Ferreira, presidente da Ademi-Niterói (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário de Niterói). Os dados ainda são incertos, mas a expectativa do setor é que 150 mil novos empregos diretos e indiretos serão gerados graças à construção do complexo. O número impressiona e, pelo menos em um primeiro momento, deve fazer com que a oferta de edifícios residenciais econômicos e supereconômicos monopolize a atenção dos empreendedores, ávidos para atender a enorme demanda habitacional da região. A incorporadora MDL Realty já está de olho nesse mercado. Em parceria com a construtora e incorporadora niteroiense Pinheiro Pereira, acaba de fechar uma parceria para a construção de um empreendimento voltado à baixa renda na cidade de Itaboraí. Ainda em fase de estudo, a empresa pretende fincar sua bandeira na cidade ofertando unidades com valores que variam de R$ 70 mil a R$ 75 mil. "Pretendemos atender à demanda para esse tipo de empreendimento econômico, que será muito forte na região do complexo", confirma Flávio Velloso, diretor de incorporação da MDL Realty. Oferta diversificadaVizinha à pequena Itaboraí (com cerca de 200 mil habitantes), São Gonçalo também espera por dias melhores. Com mais de um milhão de habitantes, a cidade é uma das maiores apostas da MDL Realty. "Há uma demanda reprimida que tende a se agravar com a construção do Comperj", explica Velloso. Em parceria com a Living, marca criada pela Cyrela para o mercado de baixa e média baixa renda, a empresa se prepara para lançar o condomínio residencial Eco Park. Serão 450 unidades destinadas à média baixa renda, com áreas entre 55 m2 e 70 m2, que variarão na faixa de R$ 100 mil a R$ 160 mil. Mas não serão apenas as torres populares que darão vida ao novo cenário do Leste Fluminense. Para abrigar do operário ao alto escalão, especialistas apostam em uma oferta de produtos diversificada, fator que colocará a cidade de Niterói na mira dos investidores. Alguns números já dão pistas do potencial de crescimento da cidade, um dos metros quadrados mais caros do Estado do Rio de Janeiro. Segundo a Ademi-Niterói, o mercado da construção civil local estima, para 2008, um valor de vendas da ordem de R$ 1 bilhão, com incremento de 25% comparado aos números de 2007, quando foram lançadas 2.400 unidades. E esse incremento tende a se intensificar com a chegada do complexo. Atenta a esse nicho, a incorporadora Agra tem planos para lançar ainda em 2008 um residencial de alto padrão na praia de Charitas, região nobre da cidade. Ainda em fase de aprovação de projeto, o empreendimento ofertará 52 unidades de três a quatro dormitórios. "Será um empreendimento precificado a R$ 4 mil o metro quadrado", conta Márcio Buk, diretor da unidade Agra do Rio de Janeiro.Planejamento e risco de "favelização"Embora o futuro seja extremamente promissor, o mercado imobiliário fluminense vive um clima de expectativa. "A corrida imobiliária no Leste Fluminense já está acontecendo, mas o mercado está cauteloso", observa Velloso. Desde que a construção do pólo petrolífero foi anunciada, os preços triplicaram. Para a maioria dos empreendedores ouvidos pela reportagem, o "pulo do gato" será identificar qual o momento certo para fazer grandes aportes na região. "Já estamos com as áreas de grandes terrenos todas mapeadas. Agora, temos de acertar nosso timing de entrada", conta o diretor da MDL Realty, que acredita que o "boom do Comperj" se efetivará a partir de 2010. A falta de infra-estrutura urbana é um dos principais gargalos da região, sobretudo em Itaboraí, cidadezinha marcada pelos inúmeros sítios e fazendas existentes ali. Segundo José Conde Caldas, diretor de assuntos urbanos da Ademi-Rio e presidente da construtora Concal, esse fator pode frear novos investimentos a curto prazo na cidade. "Ainda estamos examinando a região. A existência de loteamentos não autorizados é muito grande", explica. O diretor lembra que, para criar novos bairros, caberá ao empreendedor oferecer como contrapartida projetos de urbanização à cidade.Aliás, quando o assunto é planejamento urbano, o presidente da Ademi-Niterói, Joaquim Ferreira, é enfático ao alertar para o enorme risco de "favelização" nas cidades localizadas no entorno do complexo. Sobretudo se a construção de moradias e os investimentos em redes de água, luz e esgoto para atender à população que chegará com a construção do complexo não forem rapidamente efetivadas. "Para onde vai a mão-de-obra quando a construção acabar? Não podemos permitir que aconteça algo semelhante com o que aconteceu com Brasília. A ocupação urbana terá de ser feita de modo ordenado para atender a esses trabalhadores", ressalta. Para ele, as ações mitigadoras do impacto da construção do Comperj terão de ser muito grandes. No quesito transporte público, o diretor queixa-se da negligência do Estado que, durante anos, não investiu nessas regiões. "A extensão das linhas de trem e de metrô é pequena e não dá vazão ao enorme fluxo", lembra Ferreira.



Impulsão capixaba



Baseada numa estrutura de portos e exploração mineral, região metropolitana de Vitória projeta R$ 5,7 bilhões em lançamentos imobiliários até 2009



Agentes imobiliários do Espírito Santo apostam que o mercado capixaba (concentrado, sobretudo, na capital Vitória e em municípios do entorno como Vila Velha, Serra e Cariacica) vai se tornar, já em 2008, a quarta preferência nacional de investimentos no setor, atrás apenas de São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador. O otimismo baseia-se numa enxurrada de números grandiosos, alguns na esfera da projeção, muitos já consolidados.Segundo a Ademi-ES (Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo), em 2005 foram lançadas na região 5.015 unidades. No ano passado, esse número saltou para 7.423. Considerada a fatia de maio de 2007 a maio de 2008, a Grande Vitória acumula 9.500 novas unidades habitacionais.Outro levantamento, feito pela Kfuri Consultoria e Negócios, estima para os próximos cinco anos um volume de 75 mil unidades a serem oferecidas no Estado, com base em projetos já aprovados e em trâmite de aprovação nas prefeituras capixabas. Seriam R$ 9 bilhões em lançamentos no período, sendo R$ 5,7 bilhões (48 mil unidades em 3,8 milhões de m²) apenas no biênio 2008 e 2009. As estatísticas positivas estão diretamente conectadas ao sucesso do parque industrial na região. Apenas para 2008, estão previstos R$ 15 bilhões em aportes do setor privado direcionados especialmente aos segmentos que são destaque por lá - exploração de petróleo e gás, indústria de transformação e extração mineral. Trata-se de um incremento de 50% em relação aos R$ 10 bilhões aplicados em 2007.De acordo com declarações do vice-governador do Estado, Ricardo Ferraço, o Espírito Santo vai se consolidar este ano como o maior fornecedor de gás natural do País. "Estamos fornecendo 6 milhões de m³/dia, e a meta é que até o final do ano estejamos fornecendo 10 milhões de m³/dia", afirma.Vetor da demandaA mão-de-obra que sustenta esse movimento industrial é o vetor mais significativo da demanda imobiliária na região. Tanto que o segmento de residências econômicas destaca-se no boom local. A construtora e incorporadora paulistana Tibério chegou com força à Grande Vitória em 2006 e, depois de lançar duas torres de altíssimo padrão, focou a classe C num empreendimento de 1.580 apartamentos, com preços entre R$ 100 e R$ 120 mil, no município de Serra. "Existe demanda em todos os setores econômicos. Estamos atuando na faixa de R$ 100 mil a R$ 3 milhões", conta o diretor de engenharia da empresa, Paulo Tibério.O projeto mais recente da construtora retorna ao município de Vitória e à classe média, com valor das unidades próximo a R$ 300 mil. "Para 2008, temos um VGV (Valor Geral de Venda) total de R$ 250 milhões sendo lançado na região, em quatro empreendimentos. E a projeção é de crescimento nos próximos anos", informa o diretor.O caso da Tibério é atípico, na medida em que a empresa construiu toda uma estrutura em Vitória. "Só a obra de Serra (com 1.580 unidades) tem um VGV de R$ 70 milhões. Justifica uma filial nossa na região", argumenta Paulo Tibério. A maioria das 16 empresas que passaram a atuar no Espírito Santo, somente no ano passado, preferiu firmar parcerias com empresas locais. No caso da carioca Patrimóvel, voltada à comercialização imobiliária, a diretriz escolhida foi incorporar uma empresa local, a Pointer Imóveis. Com isso, passou a contar com uma equipe de 100 corretores, divididos em três pontos de atendimento na Grande Vitória. Até o início de novembro, seis empreendimentos terão vendas exclusivas da Patrimóvel, num valor total de R$ 200 milhões. Logística facilitadaAlém das vendas aquecidas, o mercado capixaba oferece vantagens adicionais aos construtores - aspectos em que os principais centros urbanos do País já falham. "Existe na região maior facilidade em termos de logística", observa Paulo Tibério. "Um exemplo é o trânsito. A rede viária oferece bons acessos às transportadoras de materiais. Posso fazer o pedido e, se estiver disponível no estoque da fornecedora, entregam na obra no dia seguinte."Tibério complementa que a diversidade e a qualidade dos fabricantes não são problemas. "Há indústrias de bloco estrutural, boas usinas de concreto", menciona. Em relação ao custo dos materiais, o diretor de engenharia chegou à conclusão de que são menores em Vitória, comparados aos custos de São Paulo. No entanto, o que poderia abrir margens mais folgadas de lucratividade, ou mesmo provocar uma redução no preço final dos empreendimentos, acaba anulado pelo grande gargalo do setor, atualmente: a falta de mão-de-obra."Temos quase 400 operários atuando lá e oferecemos R$ 200 para quem trouxesse um amigo para trabalhar, e mais R$ 200 caso o amigo fosse efetivado. Sabe quantas pessoas conseguimos? Nenhuma", relata Tibério. "Se falta até mão-de-obra operária, imagine a mais especializada."A saída encontrada pela empresa foi buscar trabalhadores em Minas Gerais. "Se gasto R$ 3,80/m² para fazer uma alvenaria em São Paulo, chego aos mesmos R$ 3,80 no Espírito Santo (apesar do valor inferior do custo de construção), somados os gastos que tenho com alojamento, almoço, jantar e transporte dos trabalhadores", expõe o diretor.Apesar da adversidade com a mão-de-obra, o balanço geral é favorável para o mercado capixaba, garante Tibério - até porque, consegue-se atingir um preço de venda dos produtos similar ao da capital paulista. "Acredito que o desenvolvimento na região é muito consistente, está baseado em empresas que são as propulsoras da economia brasileira", opina.



Capital nordestina


Demanda reprimida, boa infra-estrutura e amplo potencial de crescimento são os diferenciais dos mercados de Salvador e Itacaré, que deslancham com a venda de apartamentos compactos, complexos turísticos e imóveis de segunda residência


O mercado imobiliário do Estado mais rico e com maior exploração do turismo no Nordeste, a Bahia, vive o melhor momento dos últimos 30 anos, segundo a Ademi-BA (Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia). Só no primeiro trimestre deste ano, o Estado apresentou um aumento de 200% nas vendas em relação ao mesmo período do ano passado, atingindo a marca de três mil unidades comercializadas. Nesse cenário aquecido, a capital baiana e Itacaré, no sul da região, destacam-se como os pólos mais promissores, caracterizados por demanda reprimida, boa infra-estrutura e amplo potencial de crescimento. "A expectativa é ultrapassarmos, em 2008, a marca de 12 mil imóveis vendidos no Estado", comemora o presidente da Ademi-BA, Walter Barretto Jr.Em Salvador, dados da Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município confirmam o crescimento. As solicitações de alvarás de construção, entre os meses de fevereiro e julho deste ano, apontam um aumento de 14,5% em relação ao mesmo período de 2007.Os edifícios residenciais são os itens de maior participação no resultado. Nesse grupo, as unidades de dois e três dormitórios representam a maior parte das vendas, em especial nos bairros de Imbuí, Alphaville e nas proximidades da Avenida Paralela, áreas ainda pouco adensadas.Atentas ao potencial do mercado, empresas como Rossi, Odebrecht, Gafisa, Cyrela e Helbor já fincaram estacas nessa região. Só a Rossi pretende investir R$ 1,2 bilhão nos próximos três anos na implantação de novos empreendimentos imobiliários na capital baiana. "Chegamos na cidade para ficar", informa Fernando Motta, diretor de Negócios da Rossi na Bahia. Segundo ele, a estratégia da Rossi engloba formar parcerias com empresas locais, adquirir terrenos em diversos pontos, empregar mão-de-obra local e trabalhar detalhadamente cada projeto."O aquecimento do mercado imobiliário de Salvador já vem acontecendo de forma consistente há alguns anos", comenta Marcelo Bonanata, diretor de vendas da Helbor. "Agora, com as empresas capitalizadas, aumenta o interesse em diversificar geograficamente a atuação, explorando novos nichos que antes estavam reprimidos", continua.A Helbor ingressou na região recentemente, após firmar parceria com a incorporadora e construtora EBM. Logo após o lançamento, o primeiro empreendimento resultante da iniciativa - com duas torres e unidades de 64 m² a 157 m² - já estava 80% comercializado. Diante do resultado positivo, a empresa se prepara para realizar, ainda neste ano, um segundo lançamento, também nas proximidades da Avenida Paralela, para atender um público de perfil semelhante, que vive e trabalha em Salvador e busca uma moradia condizente com o estilo de vida contemporâneo. "Essa área é o novo vetor de crescimento da cidade. Está entre a praia e o aeroporto e reúne hoje uma imensa variedade de serviços ao longo dos seus 16 km de extensão como hipermercados, faculdades, shoppings etc.", explica o executivo da Helbor.A localização é a mesma onde Gafisa e OAS lançaram juntas, este ano, o Manhattan Square, primeiro empreendimento threetop (complexo de torres residenciais, empresariais e shopping com lojas e serviços). A demanda por edifícios de uso misto em alto padrão também é a aposta da OEI (Odebrecht Empreendimentos Imobiliários), que lançou o Boulevard Side, composto por uma torre residencial e outra empresarial. "O mercado soteropolitano precisava de um empreendimento com essa diversidade estrutural e que trouxesse inovações nos critérios de acessibilidade aos prédios, segurança e tecnologia", acrescenta o diretor de contrato da OEI, Djean Cruz.TurismoEm Itacaré (a 428 km de Salvador), os motivos que explicam o boom imobiliário são bem diferentes de Salvador. Caracterizada por ser um centro de forte apelo turístico, com uma sucessão de praias e de morros cobertos por florestas e coqueirais, possui as áreas mais valorizadas do Nordeste brasileiro, com mercado muito direcionado para segunda residência de luxo. Para se ter uma idéia, o metro quadrado que, em 2002, era avaliado em US$ 1 mil passou para US$ 16 mil atualmente, de acordo com dados da consultoria Newmark Knight Frank. Uma série de empreendimentos, como o seis estrelas Warapuru Resort & Hotel, composto por hotel e condomínio privado de alto padrão, começa a tomar conta da paisagem da chamada Costa do Cacau. Há alguns anos, a região é visada por grupos de investidores estrangeiros, sobretudo portugueses e espanhóis, que vêm desenvolvendo seus projetos à beira das praias baianas para atender os turistas europeus. "Hoje, porém, a demanda doméstica é mais importante do que a internacional por causa da conjuntura econômica marcada pela crise imobiliária norte-americana e pela desvalorização do dólar frente ao real", explicou Diogo Canteras, consultor da HVS Consulting & Valuation, durante o Nordeste Invest, evento realizado pela Adit (Associação de Desenvolvimento Imobiliário e Turístico), em junho. Mas, segundo ele, em no máximo três anos, o interesse dos estrangeiros pela região tende a aumentar, justamente quando muitos projetos recém-lançados ficarão prontos. Os empreendedores com foco em turismo contam com isso. Afinal, para todo o Nordeste a expectativa é que pelo menos 150 projetos estritamente de segunda residência movimentem cerca de 7,5 mil unidades até 2014.



fonte: Construção mercado 86 - setembro 2008






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