29 de ago de 2009

Ventura Towers - Fase 1 - Um Grande Desafio


O Ventura Corporate Towers é um Green Building - Gold , localizado na Av. Chile no Centro do Rio de Janeiro - RJ. É fruto da incorporação imobiliária Tishmann Speyer e CCDI, e construção Camargo Corrêa e Método Engenharia.

Conheci este empreendimento 6 meses antes da entrega. A obra possuía atraso de 90 dias no cronograma e tínhamos o desafio de obter o Habite-se em 30 de junho de 2008, pois o empreendimento já estava vendido. Devido a uma reestruturação na Diretoria na qual eu pertencia, este empreendimento ficou sob minha responsabilidade pelo lado da Camargo Corrêa. A Equipe do Projeto era mista, oriunda de ambas as construtoras (Camargo Correa e Método) e os resultados até aquele momento estava aquém do esperado. Aliás este é um caso típico dos finais de obra de Edifícios Comerciais de Grande Porte. Isto ocorre devido às freqüentes necessidades de revisão de projetos, que necessitam de ajustes ao longo do empreendimento. Apesar do cliente sempre jurar de pés juntos no início do empreendimento que isto não irá acontecer desta vez. Isto sempre acontece. Portanto, é importantíssimo para a construtora usar sistema de gestão baseado no PMI e controlar escopo, modificações, prazos, riscos, etc.

Elaboramos um plano de ação em conjunto com o Líder do Projeto (Cláudio Duarte) e validei junto à diretoria, pois, implicava em injeção de recursos para recuperação do atraso existente.

Neste plano chegamos a ter trabalho em dois turnos (diurno e noturno), 1500 homens no pico e diversos engenheiros e encarregados. Pela Camargo Correa completamos o time com Steven Nazario, colega dos tempos de Turner e com grande experiência em obras deste tipo e engenheiros mais jovens, porém altamente comprometidos como: Luiz Fortunato, Gustavo Kirsten além do experiente Eng de Instalações Eduardo Vasquez, também conhecedor de obras do gênero. Além dos Encarregados e Técnicos que vieram de São Paulo.

Steven liderou o processo de recuperação do cronograma junto às equipes de produção com metas semanais, grandes cobranças sobre os empreiteiros em termos de cronograma, e substituição de empresas quando necessário.

Foi um grande trabalho em equipe e em 10/07/2008, com 10 dias de atraso conseguiu-se o "Habite-se" do empreendimento. Após esta data faz-se o check-list dos pavimentos para entrega à administradora e conclui-se o comissionamento.

Em termos teóricos do PMI prega-se que o projeto deve ser levado equilibrando-se custo-prazo e qualidade. Quando há um grande desviu em um destes elementos, deve-se investir nos demais de tal forma a recuperar o desviu e cumprir o objetivo do projeto. No caso do Ventura, optou-se por injetar recursos financeiros de tal forma a recuperar o prazo sem prejuízos à qualidade do empreendimento.

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