27 de mai de 2012

Retrofit - Uma Opção para os Grandes Centros Urbanos

Nos Estados Unidos o Retrofit é comum e tornou-se um grande negócio em um momento em que o mercado imobiliário americano está em crise. O Retrofit baseia-se em atualizar uma edificação (por atualização entende-se substituição de todas as instalações elétricas, hidráulicas, ar condicionado, automação e acabamentos internos de fachada). Durante o processo muitas edificações optam pela certificação Leed transformando o Edifício antigo em um Green Building. Foi o que aconteceu com o Empire State Building - Um investimento de US$ 500 milhões que resultou em maiores receitas de locação e uma economia anual de energia US$ 4,5 milhões.

No Brasil, em grandes centros como Rio e São Paulo, este mercado começa a despontar (em São Paulo temos em andamento o Retrofit da antiga torre da CESP na Avenida Paulista e no Rio temos os casos da antiga sede da Rede Manchete e antiga sede da Sul América Seguros). Todos estes casos foram sucesso absoluto de mercado.

O Retrofit tem muitas vantagens:

- única opção em locais de escassez de terrenos (como Av. Paulista, em São Paulo);
- maior velocidade de aprovação - visto que não se altera os índices urbanísticos;
- menor custo de construção (entre 40% a 60% do custo de um prédio novo)
- após a conclusão os valores de locação acompanham os valores de prédios novos;
- menor impacto ambiental (reaproveita-se toda estrutura, fundação do edificio antigo);

O grande desafio do Retrofit é avaliar tecnicamente o edifício antes da compra em busca de vícios estruturais ou de fundação que possam inviabilizar a atualização. Outra dificuldade é encontrar edifícios com um único proprietário pois, é dificil negociar a compra no caso de muitos proprietários. Sempre vai ter algum que não deseja vender ou entrar no negócio.